En résumé
Une copropriété peut installer une vidéosurveillance dans ses parties communes, à condition de la voter en assemblée générale (le plus souvent à la majorité simple de l'article 24 comme travaux de sécurité). Les caméras ne peuvent filmer que les parties communes utiles (hall, parking, local vélos, ascenseur) et jamais les portes d'appartements, la voie publique ou l'intérieur des logements. Les images se conservent un mois maximum, un panneau doit informer les occupants, et seules des personnes habilitées (syndic, conseil syndical) peuvent les visionner. Un copropriétaire seul ne peut pas installer de caméra filmant les communs : la jurisprudence l'annule systématiquement.
Peut-on installer des caméras dans une copropriété ?
Oui. Rien n'interdit à une copropriété de s'équiper d'un système de vidéosurveillance (on parle aussi de vidéoprotection pour les espaces filmés dans un but de sécurité). C'est même une réponse fréquente aux dégradations, aux dépôts sauvages dans le local poubelles, aux vols de vélos ou aux intrusions dans le hall.
Mais installer une caméra ne se décide pas seul, ni à la légère. Deux règles structurent tout le sujet :
- La décision appartient au syndicat des copropriétaires, donc à l'assemblée générale. Un copropriétaire ne peut pas installer de son propre chef une caméra qui filme les parties communes.
- Le dispositif doit respecter le RGPD et les recommandations de la CNIL, car filmer des personnes revient à traiter des données personnelles.
La suite de ce guide détaille chaque point : comment voter l'installation, ce que dit la loi, où l'on peut filmer, combien de temps garder les images et ce que la justice a déjà tranché.
Comment décider la vidéosurveillance en assemblée générale ?
La vidéosurveillance des parties communes est une décision collective. Elle doit être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété et votée par les copropriétaires. La bonne résolution suppose de joindre au moins un devis, l'emplacement des caméras et une description du dispositif.
Quelle majorité pour installer des caméras ?
La question de la majorité fait débat, car deux logiques s'affrontent. Voici la position dominante aujourd'hui.
| Décision | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Installer la vidéosurveillance | Majorité simple (article 24) | Travaux de sécurité des occupants |
| Autoriser la transmission des images à la police | Majorité absolue (article 25) | Article L. 126-1-1 du CCH |
La tendance actuelle consiste à voter l'installation à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en la qualifiant de travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants. Certaines copropriétés (et certains règlements anciens) préfèrent la traiter comme une amélioration et la votent à la majorité absolue de l'article 25. Pour sécuriser la décision, mieux vaut anticiper cette hésitation.
La passerelle de l'article 25-1
Si vous votez à la majorité de l'article 25 et qu'elle n'est pas atteinte du premier coup, mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'AG peut voter immédiatement une seconde fois à la majorité simple de l'article 24. C'est le mécanisme de la passerelle (article 25-1). Il évite de reconvoquer une AG uniquement pour ce point.
Un budget à prévoir
Le coût du système (matériel, pose, maintenance, stockage) est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de parties communes. À titre indicatif, il faut souvent compter de l'ordre de 150 à 500 € par caméra pour du matériel de qualité, auxquels s'ajoutent la pose et le raccordement (environ 500 à 1 500 € selon la configuration de l'immeuble et le câblage), plus un enregistreur sécurisé. Une petite copropriété qui équipe son hall et son local vélos se situe fréquemment entre 1 500 et 4 000 € pour l'installation complète, hors maintenance annuelle. Ces montants restent une fourchette large : seuls des devis fermes font foi.
Pensez à intégrer ces dépenses au budget prévisionnel de la copropriété ou à voter un appel de fonds dédié. Si l'installation est financée par le fonds travaux, notre calculateur de fonds travaux aide à estimer la cotisation à provisionner. La vidéosurveillance se combine souvent avec la mise à niveau du contrôle d'accès : voir notre guide sur l'interphone en copropriété.
Le cadre légal de la vidéosurveillance en copropriété
La législation de la vidéosurveillance en copropriété ne repose pas sur un texte unique, mais sur la combinaison de plusieurs sources. Les connaître évite les erreurs les plus courantes.
Le RGPD et la loi Informatique et Libertés
Filmer des personnes, c'est traiter des données personnelles. Le Règlement général sur la protection des données (RGPD) et la loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978 s'appliquent donc pleinement. Ils imposent une finalité précise (la sécurité), la proportionnalité du dispositif et l'information des personnes filmées.
Les recommandations de la CNIL
La CNIL encadre concrètement les caméras dans les immeubles d'habitation : zones filmables, durée de conservation, information par panneau, personnes habilitées à visionner. Ces règles sont détaillées plus bas.
Le code de la sécurité intérieure
Les articles L. 223-1 et suivants et L. 251-1 et suivants régissent la vidéoprotection des lieux ouverts au public. Ils imposent, pour ces lieux, une autorisation préfectorale préalable.
La loi du 10 juillet 1965 et le CCH
Ils fixent les règles de vote en copropriété (majorités) et, via l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation, les conditions de transmission des images aux forces de l'ordre.
Lieux fermés au public ou ouverts au public : la distinction clé
C'est le point le plus mal compris. Tout dépend de savoir si l'endroit filmé est accessible librement ou non.
| Situation | Exemple | Formalité |
|---|---|---|
| Parties communes fermées | Hall avec digicode ou interphone, parking à badge | Pas d'autorisation préfectorale. Respect du RGPD et registre. |
| Lieu ouvert au public | Hall sans contrôle d'accès, immeuble avec commerce ou cabinet | Autorisation préfectorale obligatoire (code de la sécurité intérieure). |
Dans la grande majorité des petites copropriétés, les parties communes sont fermées (accès par digicode ou clé). Il n'y a alors pas d'autorisation préfectorale à demander, ni de déclaration CNIL préalable. Le syndicat doit en revanche inscrire le dispositif à son registre des activités de traitement.
Les règles CNIL : où filmer, combien de temps, qui regarde
La CNIL fixe des règles précises pour concilier sécurité de l'immeuble et vie privée des occupants. Les respecter est indispensable, sous peine de sanction et de retrait du dispositif.
Zones autorisées et zones interdites
Le principe est simple : on ne filme que ce qui est strictement utile à la sécurité des parties communes, et jamais la vie privée des habitants.
| Zones autorisées | Zones interdites |
|---|---|
| Entrées et sas d'immeuble | Portes d'appartements et paliers desservant les logements |
| Halls et cages d'escalier | Intérieur des logements, fenêtres, balcons, terrasses |
| Parkings et garages collectifs | La voie publique et les trottoirs (réservés à la police municipale) |
| Portes d'ascenseur, locaux vélos, poubelles, caves | Les immeubles ou jardins voisins |
Interdit : filmer en continu une porte d'appartement
La CNIL considère que filmer en permanence la porte d'un logement porte atteinte à la vie privée de ses occupants (on saurait qui entre, qui sort, à quelle heure). Si une caméra couvre un couloir menant à des portes privatives, il faut masquer ces portes (masquage logiciel) pour rester conforme.
Durée de conservation des images
Les images ne doivent pas être conservées plus longtemps que nécessaire. La CNIL recommande une durée maximale d'un mois (30 jours). En pratique, quelques jours suffisent le plus souvent à constater un incident. Seule une procédure judiciaire en cours peut justifier de prolonger la conservation d'une séquence précise, extraite et sécurisée.
Information des occupants
Les personnes filmées doivent être informées de manière claire et permanente, par un panneau visible à chaque entrée de la zone surveillée. Ce panneau doit comporter au minimum :
- Le pictogramme d'une caméra
- La finalité (sécurité des parties communes) et la durée de conservation
- Le nom et les coordonnées du responsable (syndicat, représenté par le syndic)
- Les modalités d'exercice du droit d'accès et le droit de saisir la CNIL
Qui peut visionner les images ?
L'accès aux images est strictement limité aux personnes habilitées : le syndic, les membres du conseil syndical désignés, le gardien ou l'employé d'immeuble. Le visionnage est réservé à la vérification d'un incident (dégradation, vol, agression), pas à la surveillance en temps réel des allées et venues des habitants. Les copropriétaires n'ont pas un droit de libre accès aux images, et l'on ne peut pas déléguer ce visionnage à n'importe quel copropriétaire.
Le registre RGPD et le droit d'accès
Le syndicat des copropriétaires, en tant que responsable de traitement, doit inscrire la vidéosurveillance dans son registre des activités de traitement (obligatoire depuis le RGPD). Toute personne filmée peut par ailleurs exercer son droit d'accès aux images la concernant, en s'adressant au syndic. Ce dernier doit répondre dans un délai raisonnable, tout en protégeant l'image des tiers apparaissant sur la séquence.
Jurisprudence : ce que la justice a déjà tranché
La jurisprudence sur la vidéosurveillance en copropriété est abondante et cohérente. Elle sanctionne surtout les installations sauvages et les caméras qui débordent sur les communs ou les voisins.
Un copropriétaire ne peut pas filmer seul les parties communes
C'est la règle la plus solidement établie. Un copropriétaire qui installe, sans vote de l'AG, une caméra dont le champ couvre les parties communes commet un trouble manifestement illicite. Les juges ordonnent le retrait de la caméra, souvent sous astreinte journalière.
| Décision | Ce qui a été jugé |
|---|---|
| Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-16.967 | L'installation par un copropriétaire, sans accord du syndicat, d'une caméra filmant les communs compromet de manière intolérable les droits des autres copropriétaires : retrait ordonné. |
| TGI Paris, réf., 17 juin 2010, n° 10/50629 | Caméra filmant le hall d'entrée sans autorisation de l'AG : retrait sous astreinte de 100 € par jour. |
| CA Paris, pôle 1 ch. 3, 20 janvier 2021, n° 19/15420 | Trouble manifestement illicite reconnu au regard du droit à la vie privée (article 9 du code civil) : caméra individuelle débordant sur les communs. |
Et la caméra factice ?
Installer une fausse caméra (leurre non fonctionnel) dirigée vers les parties communes ou le logement d'un voisin peut aussi être sanctionné. Même sans enregistrement, le sentiment permanent d'être filmé constitue un trouble anormal de voisinage et une atteinte à la vie privée. Le leurre n'est donc pas une parade juridique.
À retenir
La bonne solution n'est jamais la caméra individuelle braquée sur le palier ou le hall. C'est un dispositif collectif, voté en AG, géré par le syndic, respectant les règles CNIL. Un copropriétaire inquiet pour sa sécurité doit porter le sujet à l'ordre du jour, pas installer sa propre caméra. C'est aussi une source fréquente de conflits en copropriété.
Les étapes pour installer une vidéosurveillance conforme
- 1. Définir la finalité et les zones à filmer (uniquement les communs utiles)
- 2. Obtenir un ou deux devis (matériel, pose, maintenance, stockage sécurisé)
- 3. Inscrire la résolution à l'ordre du jour de l'AG et la voter (article 24 en principe)
- 4. Vérifier si le lieu est ouvert au public : si oui, demander l'autorisation préfectorale
- 5. Régler les angles pour ne filmer ni portes d'appartements, ni voie publique, ni voisins
- 6. Poser les panneaux d'information à chaque entrée de zone surveillée
- 7. Fixer la durée de conservation (30 jours max) et limiter l'accès aux personnes habilitées
- 8. Inscrire le traitement au registre RGPD du syndicat
Questions fréquentes sur la vidéosurveillance en copropriété
Faut-il une autorisation de la préfecture pour installer des caméras ? ▼
Cela dépend du lieu filmé. Si les parties communes sont fermées au public (accès par digicode, badge ou clé), aucune autorisation préfectorale n'est nécessaire : le syndicat doit simplement respecter le RGPD et tenir un registre de traitement. En revanche, si le hall est librement accessible ou si l'immeuble accueille du public (commerce, cabinet), une autorisation préfectorale préalable est obligatoire au titre du code de la sécurité intérieure.
Quelle majorité pour voter la vidéosurveillance en AG ? ▼
L'installation se vote le plus souvent à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en la qualifiant de travaux de sécurité des occupants. Certaines copropriétés la traitent comme une amélioration et la votent à la majorité absolue de l'article 25, avec la possibilité d'utiliser la passerelle de l'article 25-1 si le tiers des voix est atteint. En revanche, autoriser la transmission des images aux forces de l'ordre relève toujours de la majorité de l'article 25.
Un copropriétaire peut-il installer sa propre caméra ? ▼
Il peut installer une caméra qui filme uniquement l'intérieur de son logement ou sa porte, à condition de ne rien filmer d'autre. Mais il ne peut jamais installer, sans vote de l'AG, une caméra dont le champ couvre les parties communes (hall, palier, cour). La Cour de cassation (11 mai 2011, n° 10-16.967) a jugé qu'une telle installation constitue un trouble manifestement illicite justifiant son retrait, souvent sous astreinte.
Combien de temps peut-on conserver les images ? ▼
La CNIL recommande une durée de conservation d'un mois maximum (30 jours). En pratique, quelques jours suffisent pour vérifier un incident. Si une procédure judiciaire est en cours, la séquence concernée peut être extraite, sécurisée et conservée plus longtemps, le temps de la procédure, mais uniquement cette séquence.
Peut-on filmer le couloir devant les portes d'appartements ? ▼
Non, pas de façon à filmer les portes en continu. La CNIL considère que filmer en permanence une porte d'appartement porte atteinte à la vie privée de ses occupants. Si une caméra doit couvrir une zone incluant des portes privatives, il faut appliquer un masquage (numérique ou par l'angle de vue) pour ne pas les filmer. Sont autorisés en revanche les entrées d'immeuble, halls, ascenseurs et locaux communs.
Qui a le droit de regarder les enregistrements ? ▼
Seules des personnes habilitées : le syndic, les membres désignés du conseil syndical, le gardien ou l'employé d'immeuble. Le visionnage doit se limiter à la vérification d'un incident précis, jamais à la surveillance continue des habitants. Les copropriétaires n'ont pas un accès libre aux images, et le visionnage ne peut pas être confié à n'importe quel copropriétaire.
Une caméra factice est-elle autorisée ? ▼
Elle n'est pas une bonne solution. Même sans enregistrer, une fausse caméra dirigée vers les parties communes ou le logement d'un voisin peut être jugée comme un trouble anormal de voisinage et une atteinte à la vie privée, car elle crée le sentiment d'être surveillé en permanence. Mieux vaut un vrai dispositif collectif, voté en AG et conforme aux règles CNIL.
La vidéosurveillance fait-elle baisser l'assurance de la copropriété ? ▼
Ce n'est pas systématique, mais certains assureurs tiennent compte d'un dispositif de vidéosurveillance et de contrôle d'accès pour ajuster le tarif ou faciliter l'indemnisation en cas de sinistre (vol, vandalisme). Au-delà de l'assurance, l'effet dissuasif sur les incivilités et la valeur probante des images en cas de litige sont les principaux bénéfices.
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- Rédaction assistée de la résolution d'AG (bonne majorité, mentions utiles)
- Suivi des devis et intégration au budget prévisionnel
- Archivage du PV et du registre RGPD, accessibles à tous les copropriétaires
- Communication aux occupants (information sur l'installation et les panneaux)