En résumé
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la majorité simple en copropriété : une décision est adoptée si elle obtient plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés. C'est la majorité la moins exigeante, utilisée pour les actes de gestion courante.
Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : texte intégral
L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la règle générale de prise de décision en assemblée générale de copropriété : la majorité simple. Voici le texte officiel en vigueur, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Article 24, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« I.- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »
« II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un accord collectif ;
c) L'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite. »
L'élément central de l'article 24 est la notion de voix exprimées des présents ou représentés. Contrairement à l'article 25 qui prend en compte tous les copropriétaires (y compris les absents), l'article 24 ne compte que ceux qui sont à l'AG ou ont donné un mandat. Les absents sans pouvoir sont totalement neutralisés dans le scrutin.
Qu'est-ce que la majorité simple (article 24) ?
La majorité simple de l'article 24 exige qu'une décision recueille plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale. Les abstentions, les votes blancs et les copropriétaires absents non représentés ne sont pas comptabilisés dans le calcul.
Différence entre voix « exprimées » et voix « présentes »
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 24 parle de « voix exprimées » et non plus de « voix présentes ». Cette nuance est importante : un copropriétaire qui s'abstient ou qui vote blanc n'est plus comptabilisé, ni au numérateur ni au dénominateur. Cette modification favorise l'adoption des décisions courantes.
Calcul concret avec exemple chiffré
Prenons une copropriété de 12 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes.
Données de base
- Total des tantièmes : 1 000
- 8 copropriétaires présents ou représentés (700 tantièmes)
- 4 copropriétaires absents et non représentés (300 tantièmes) : ignorés
Cas 1 : adopté avec abstention
5 copropriétaires votent POUR (450 tantièmes), 2 votent CONTRE (150 tantièmes), 1 s'abstient (100 tantièmes). Voix exprimées : 600 tantièmes. Majorité simple : 301 tantièmes. Le POUR (450) dépasse. Adopté.
Cas 2 : rejet à la majorité simple
3 copropriétaires votent POUR (300 tantièmes), 5 votent CONTRE (400 tantièmes). Voix exprimées : 700 tantièmes. Majorité simple : 351 tantièmes. Le POUR (300) n'atteint pas le seuil. Rejeté.
L'article 24 est la majorité par défaut : si une décision n'est pas explicitement listée à l'article 25, 26 ou ailleurs, elle relève automatiquement de la majorité simple. C'est ce qu'on appelle la « clause balai » de l'article 24.
Les décisions qui relèvent de l'article 24 (liste complète)
L'article 24 régit la majorité des décisions courantes de la copropriété. Voici les principales catégories de résolutions concernées avec un exemple pour chacune.
Approbation des comptes annuels
Le vote du quitus du syndic et l'approbation des comptes de l'exercice clos relèvent de la majorité simple. Idem pour le vote du budget prévisionnel de l'année à venir.
Exemple concret
L'AG approuve les comptes 2025 (charges réelles : 47 800 €) et vote le budget prévisionnel 2026 à 49 500 €. Les deux résolutions passent à l'article 24.
Travaux d'entretien et de maintenance courante
Tous les travaux d'entretien régulier (peinture cage d'escalier, contrats de nettoyage, ravalement non lourd, remplacement à l'identique d'équipements) sont décidés à la majorité simple.
Exemple concret
Remplacement de la chaudière collective par un modèle équivalent : article 24. En revanche, passage du fioul à une pompe à chaleur (économie d'énergie) : article 25.
Travaux urgents pour la sécurité et la conservation
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou à la sécurité des occupants relèvent désormais de l'article 24 depuis la loi ELAN. Cela inclut la mise aux normes obligatoires (sécurité incendie, ascenseur, garde-corps).
Exemple concret
Mise aux normes de l'ascenseur après contrôle technique défavorable : décision votée à l'article 24, même si le coût est élevé.
Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées
L'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité (rampe, élargissement de porte, monte-escalier) sur les parties communes relève de l'article 24 depuis la loi du 28 décembre 2015.
Décisions de gestion courante du syndic
Choix des prestataires (assurance, ménage, espaces verts), validation des contrats de moins d'un an, ratification des dépenses imprévues : autant de décisions à la majorité simple.
Toute décision non listée ailleurs (clause balai)
Lorsqu'une résolution n'est pas explicitement rangée dans une majorité plus exigeante (art. 25, 26, unanimité), elle relève par défaut de l'article 24. Cette règle évite les blocages décisionnels.
Article 24 vs article 25 vs article 26 : tableau comparatif
Pour comprendre les nuances entre les trois grandes majorités de la loi de 1965, voici un tableau récapitulatif.
| Critère | Article 24 | Article 25 | Article 26 |
|---|---|---|---|
| Majorité requise | Majorité simple | Majorité absolue | Double majorité |
| Base de calcul | Voix exprimées (présents/représentés) | Tous les copropriétaires | Nombre de copropriétaires + 2/3 tantièmes |
| Seuil sur 1 000 tantièmes | > 50% des présents | 501 tantièmes | 667 tantièmes + majorité du nombre |
| Type de décisions | Gestion courante, entretien | Désignation syndic, travaux énergie | Modification règlement, vente partie commune |
| Passerelle si rejet | Non | Oui (art. 25-1 vers art. 24) | Oui (art. 26-1 vers art. 25) |
Le vote par correspondance et l'AG en visio à l'article 24
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 27 juin 2020, deux nouveautés impactent directement le calcul de la majorité simple : le vote par correspondance et l'assemblée générale en visioconférence. Les voix exprimées par correspondance ou en visio comptent au même titre que celles des présents physiques.
Vote par correspondance
Le copropriétaire utilise un formulaire normalisé (annexe 1 du décret 2020-834) qu'il renvoie au syndic avant l'AG. Le formulaire mentionne pour chaque résolution : POUR, CONTRE ou ABSTENTION. Si la résolution est modifiée en séance, le vote par correspondance est considéré comme défavorable (sauf si le copropriétaire a coché POUR à l'origine et que la modification est mineure).
AG en visioconférence ou hybride
L'AG peut se tenir entièrement en visioconférence ou en mode hybride (présentiel + visio). Le syndic doit garantir l'identification des participants et la confidentialité du vote. Les voix des copropriétaires en visio comptent dans le calcul de la majorité simple.
Quand l'article 24 s'applique-t-il malgré une résolution importante ?
La loi ELAN de 2018 a transféré plusieurs catégories de décisions de l'article 25 vers l'article 24, dans le but de fluidifier la gestion des copropriétés.
Travaux obligatoires de mise aux normes
Auparavant à l'article 25, les travaux imposés par la loi (sécurité ascenseur, accessibilité, ravalement décennal selon arrêté municipal) relèvent désormais de l'article 24.
Modalités d'exécution des travaux votés
Une fois les travaux votés au principe (à l'article 25 le cas échéant), les modalités pratiques d'exécution (calendrier, choix de l'entreprise parmi plusieurs devis, conditions de paiement) sont décidées à l'article 24.
Plan pluriannuel de travaux (PPT)
L'adoption du PPT et sa mise à jour annuelle relèvent de l'article 24. C'est une obligation pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis 2025.
Erreurs fréquentes sur le vote à l'article 24
Erreur 1 : compter les abstentions au dénominateur
Depuis la loi ELAN, les abstentions ne comptent ni au numérateur ni au dénominateur. Erreur fréquente : compter une abstention comme un CONTRE.
Erreur 2 : appliquer l'article 24 à une décision qui relève de l'article 25
Cas typique : voter le changement de syndic à l'article 24. La désignation du syndic relève impérativement de l'article 25. Le vote sera nul et la décision contestable.
Erreur 3 : oublier les votes par correspondance
Les votes par correspondance reçus avant l'AG comptent dans la majorité simple. Les oublier fausse le calcul et peut faire passer une résolution rejetée pour adoptée.
Foire aux questions sur l'article 24
Qu'est-ce que la majorité simple en copropriété ?
La majorité simple, dite de l'article 24, est atteinte lorsqu'une résolution recueille plus de la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents sans pouvoir ne comptent pas.
Faut-il un quorum pour l'article 24 ?
Non. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucun quorum pour les assemblées générales de copropriété. Une AG peut se tenir valablement même avec un seul copropriétaire présent. La majorité simple se calcule alors sur les voix de ce seul votant.
Une abstention compte-t-elle au vote de l'article 24 ?
Non. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 24 parle de voix « exprimées ». Les abstentions et les votes blancs ne sont pas comptabilisés, ni au numérateur ni au dénominateur du calcul de majorité.
Combien de pouvoirs un mandataire peut-il détenir à l'article 24 ?
Un mandataire peut détenir jusqu'à 3 pouvoirs, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix totales de la copropriété. Cette règle s'applique pour tous les votes, y compris à l'article 24.
Peut-on contester une décision votée à l'article 24 ?
Oui. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Les motifs : vice de forme, erreur de majorité, abus de majorité, ordre du jour non respecté.
Quelle différence entre l'article 24 et l'article 25 ?
L'article 24 (majorité simple) ne compte que les voix des présents ou représentés. L'article 25 (majorité absolue) prend en compte tous les copropriétaires, y compris les absents non représentés. L'article 25 est donc plus exigeant : un absent équivaut à un vote CONTRE par défaut.
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Calculer la bonne majorité pour chaque résolution est une source d'erreurs récurrente. Mauvais article appliqué, oubli des votes par correspondance, abstentions mal comptabilisées : autant de risques de contestation devant le tribunal.
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- Détection automatique de l'article applicable (24, 25, 25-1, 26, unanimité)
- Intégration des votes par correspondance et visio
- Procès-verbal conforme généré à la fin de l'AG
- Historique des votes archivé pour contestations éventuelles