En résumé
La scission de copropriété consiste à diviser un syndicat existant en plusieurs syndicats séparés, chaque bâtiment devenant une copropriété autonome. Elle suppose deux conditions : l'immeuble comporte plusieurs bâtiments distincts et la division du sol est possible. Depuis la loi ALUR, le vote se fait à la majorité de l'article 25 (avec passerelle possible vers l'article 24). Il faut un géomètre-expert (nouveaux plans et états descriptifs) et un notaire (actes authentiques, nouveaux règlements). Comptez en général 3 000 à 10 000 €. Une alternative plus légère existe : le syndicat secondaire (article 27), qui gère un bâtiment sans dissoudre la copropriété.
Qu'est-ce qu'une scission de copropriété ?
La scission de copropriété est l'opération qui consiste à diviser une copropriété existante en plusieurs syndicats distincts. Concrètement, on retire du syndicat initial un ou plusieurs bâtiments pour en faire des copropriétés indépendantes, dotées chacune de leur propre syndic, de leur propre assemblée générale et de leur propre budget.
Ce mécanisme est prévu par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Il a été pensé pour les grands ensembles devenus difficiles à gérer : quand deux ou trois bâtiments n'ont plus grand-chose en commun, la scission permet à chacun de reprendre la main sur ses charges, ses travaux et ses décisions, sans dépendre des voix des autres bâtiments.
À ne pas confondre avec deux notions voisines : la division d'un lot (un copropriétaire qui coupe son appartement en deux), qui ne change pas la structure du syndicat, et le syndicat secondaire (article 27), qui organise la gestion d'un bâtiment sans faire disparaître la copropriété d'origine. Nous détaillons cette dernière option juste après.
Les deux formes : scission ou syndicat secondaire
Avant de se lancer dans une scission complète, il faut savoir qu'il existe une solution intermédiaire. Selon l'objectif recherché (autonomie totale ou simple gestion séparée), deux voies sont possibles.
1. La scission en syndicats séparés (article 28)
C'est la scission au sens strict. Le ou les bâtiments retirés forment de nouvelles copropriétés totalement autonomes. Le syndicat initial disparaît ou se réduit. Chaque nouveau syndicat a son règlement, son état descriptif de division, ses comptes et son syndic. Les parties qui restent forcément communes (une voie d'accès, un réseau enterré) peuvent être gérées par une union de syndicats.
2. Le syndicat secondaire (article 27)
Solution plus légère : les copropriétaires d'un bâtiment se regroupent en assemblée spéciale pour constituer un syndicat secondaire. Ils gèrent l'entretien et l'amélioration de leur seul bâtiment (parties communes spéciales), avec leur propre AG et leur propre syndic secondaire. Mais ils restent membres du syndicat principal pour les charges générales (toiture d'ensemble, gros œuvre, sol commun). Pas de nouvel état descriptif, pas de scission foncière.
| Critère | Scission (bâtiments distincts, art. 28) | Syndicat secondaire (art. 27) |
|---|---|---|
| Effet | Nouvelles copropriétés autonomes | Gestion séparée dans la même copropriété |
| Le syndicat initial | Disparaît ou se réduit | Subsiste (syndicat principal) |
| Division du sol | Nécessaire | Pas nécessaire |
| Nouvel EDD et règlement | Oui (géomètre + notaire) | Non |
| Vote | AG, majorité article 25 | Assemblée spéciale, majorité article 25 |
| Coût | Élevé (3 000 à 10 000 €) | Faible (frais d'AG uniquement) |
Le bon réflexe
Si votre objectif est simplement de ne plus payer pour les équipements d'un autre bâtiment, le syndicat secondaire suffit souvent et coûte beaucoup moins cher. La scission complète ne se justifie que si vous voulez une indépendance foncière et juridique totale.
Les conditions pour scinder une copropriété
La scission n'est pas de droit : elle suppose deux conditions cumulatives posées par l'article 28.
- Des bâtiments distincts. L'immeuble doit comporter plusieurs bâtiments physiquement séparés. Un immeuble unique, avec des cages d'escalier qui partagent la même structure, ne peut pas être scindé. Un terrain nu attaché à un bâtiment peut, lui, être assimilé à un bâtiment.
- La divisibilité du sol. La propriété du sol doit pouvoir être divisée sans créer d'enclave ni de dépendance forcée entre les nouvelles copropriétés. Le géomètre-expert vérifie que chaque parcelle nouvelle dispose de ses accès et n'a pas besoin de traverser celle du voisin.
Certains éléments restent parfois indivisibles : une chaufferie commune, un réseau d'eau enterré partagé, une voirie unique. Dans ce cas, la scission reste possible, mais ces équipements sont confiés à une union de syndicats ou à une servitude organisée dans les actes. Le géomètre et le notaire les identifient en amont pour éviter tout blocage.
Attention : l'article 28 exclut le bâtiment unique
La scission foncière classique de l'article 28 suppose plusieurs bâtiments et un sol divisible. Son paragraphe IV prévoit toutefois une procédure adaptée à certains ensembles complexes divisés en volumes. Dans tous les cas, cette procédure ne peut pas servir à diviser en volumes un bâtiment unique.
La division en volumes prévue par l'article 28
La division en volumes est une technique du droit de la propriété utilisée lorsque la division classique du sol n'est pas adaptée. L'article 28, paragraphe IV, permet d'employer sa procédure pour un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, à condition que chacune puisse être gérée de façon autonome. Cette possibilité ne s'applique jamais à un bâtiment unique.
Plutôt que de découper le terrain en parcelles, on découpe l'espace en volumes juridiques superposés ou imbriqués, chacun formant une propriété autonome. Un état descriptif de division en volumes (EDDV), établi par un géomètre-expert et un notaire, définit chaque volume ; les relations entre volumes (accès, réseaux, appuis) sont organisées par des servitudes. Résultat : l'ensemble, ou la partie concernée, sort du régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965, chaque volume étant géré indépendamment.
Deux formes prévues par le même article
L'article 28 encadre la scission foncière classique, avec plusieurs bâtiments et un sol divisible, mais permet aussi la division en volumes des ensembles complexes qui remplissent les conditions de son paragraphe IV. Le second montage crée des propriétés autonomes reliées par des servitudes et doit être confié à un notaire et à un géomètre-expert spécialisés.
La procédure de scission étape par étape
Une scission bien menée suit quatre grandes étapes. Comptez plusieurs mois entre l'étude de faisabilité et la publication des actes.
L'étude de faisabilité par un géomètre-expert
Tout part de là. Le géomètre-expert vérifie la divisibilité technique et foncière du terrain, réalise le bornage, dresse les nouveaux plans et prépare les nouveaux états descriptifs de division. Sans ce dossier technique, impossible de présenter un projet sérieux en assemblée. C'est aussi lui qui repère les équipements qui devront rester communs.
Le vote en assemblée générale
Le copropriétaire (ou le groupe de copropriétaires) qui demande la scission doit soumettre à l'AG un projet complet sur les conditions matérielles, juridiques et financières de l'opération. L'assemblée statue à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). Depuis la loi ALUR, si ce vote recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) intervient de droit dans la même AG : ce second tour est automatique, l'assemblée n'a pas à le décider.
La création des nouveaux syndicats
Une fois la scission votée, chaque nouveau syndicat se réunit en assemblée pour adopter son règlement de copropriété et sa nouvelle répartition des charges (tantièmes recalculés). Ces décisions se prennent à la majorité de l'article 24. Chaque syndicat désigne son syndic, professionnel ou bénévole.
Les actes notariés et la publication
Le notaire rédige les actes authentiques : transfert des parties communes, nouveaux états descriptifs de division, nouveaux règlements. Ces actes sont ensuite publiés au service de la publicité foncière pour être opposables aux tiers. C'est cette publication qui rend la scission définitive.
Et si la copropriété est en difficulté ? La voie judiciaire
Quand la copropriété connaît de graves difficultés financières et fait l'objet d'un administrateur provisoire (articles 29-1 et suivants de la loi de 1965), la scission peut être décidée par le juge. L'administrateur provisoire élabore un plan de scission qu'il soumet au tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner la division sans passer par un vote classique en assemblée, afin d'isoler la partie saine de l'ensemble et de sauver ce qui peut l'être. Cette voie reste réservée aux situations de blocage grave.
Répartition de l'actif, du passif et du fonds travaux
La question qui inquiète le plus les copropriétaires : qui récupère quoi ? La loi organise un transfert automatique.
- Les créances du syndicat initial (impayés des copropriétaires, notamment) sont transférées de plein droit aux nouveaux syndicats, selon les lots concernés. Les hypothèques inscrites sur les lots suivent le même sort.
- Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les nouveaux syndicats à proportion du montant des créances transférées. Depuis la loi ALUR, la désignation d'un liquidateur n'est plus obligatoire, sauf si une procédure judiciaire est en cours contre le syndicat d'origine.
- Le fonds travaux (fonds obligatoire alimenté chaque année) est ventilé entre les nouveaux syndicats au prorata des quotes-parts de chaque copropriétaire. Chaque bâtiment repart ainsi avec sa part d'épargne.
Ce recalcul des quotes-parts est un point technique sensible. Un tableau de répartition clair, validé par le géomètre et le notaire, évite les contestations. Pour comprendre la logique des tantièmes et vérifier vos futures charges, notre calculateur de tantièmes peut vous aider à simuler la nouvelle répartition.
Combien coûte une scission de copropriété ?
La scission a un coût, entièrement à la charge du syndicat (ou du copropriétaire demandeur selon ce qui est voté). Voici les postes à prévoir.
| Poste | Fourchette indicative | Ce que ça couvre |
|---|---|---|
| Géomètre-expert | 1 500 à 5 000 € | Étude de faisabilité, bornage, plans, nouveaux EDD |
| Notaire | 2 000 à 5 000 € | Actes authentiques, nouveaux règlements, notifications |
| Publicité foncière | 200 à 500 € | Enregistrement et opposabilité aux tiers |
| Total courant | 3 000 à 10 000 € | Copropriété simple, deux à trois bâtiments |
Ces montants varient fortement selon la complexité du terrain, la valeur des biens et le nombre de lots. Un dossier avec équipements communs à conserver ou avec un rachat de parts peut dépasser ces fourchettes.
Le cas de la copropriété horizontale : sortir à deux
La copropriété horizontale est fréquente pour les petits ensembles de maisons individuelles : chaque copropriétaire possède sa maison (partie privative), mais le sol reste commun. Beaucoup de propriétaires cherchent à en sortir pour redevenir pleinement maîtres de leur terrain, notamment dans les copropriétés horizontales à deux lots.
La sortie passe par une scission, avec la même logique que pour un immeuble : il faut que le sol soit divisible et faire voter l'opération en assemblée à la majorité de l'article 25. Le géomètre-expert procède au bornage, modifie le cadastre et prépare la division ; le notaire modifie l'état descriptif de division et le règlement, puis publie les actes.
Combien coûte une sortie de copropriété horizontale à deux ?
Pour une scission simple, comptez généralement de quelques centaines d'euros à 2 000 ou 3 000 € de notaire, plus les honoraires du géomètre (plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros). Attention : dès qu'un rachat de parts ou une compensation financière entre en jeu (par exemple si l'un des deux voit ses charges augmenter fortement), la facture grimpe : pour un ensemble estimé à 300 000 €, un scénario amiable avec rachat peut atteindre 15 000 à 20 000 €, droits de mutation compris.
À distinguer du lotissement : dans un lotissement, chaque propriétaire possède déjà son terrain. Il n'y a donc pas de copropriété à scinder, seulement une association syndicale libre pour les espaces communs éventuels.
Avantages et inconvénients de la scission
Avantages
- Gestion simplifiée : moins de copropriétaires, décisions plus rapides
- Charges plus justes : chacun paie pour son seul bâtiment
- Autonomie sur les travaux et le choix du syndic
- Isolement d'une partie saine face à un bâtiment en difficulté
Inconvénients
- Coût non négligeable (géomètre, notaire, publicité foncière)
- Procédure longue et technique (plusieurs mois)
- Nécessité d'atteindre la majorité de l'article 25
- Gestion des équipements restés communs (union, servitudes)
Questions fréquentes sur la scission de copropriété
Quelle majorité faut-il pour voter une scission de copropriété ? ▼
Depuis la loi ALUR, la scission (article 28 de la loi du 10 juillet 1965) se vote à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) intervient de droit dans la même assemblée : ce second tour est automatique, il n'a pas à être décidé. Avant ALUR, la scission relevait de la double majorité de l'article 26, plus difficile à réunir.
Peut-on scinder une copropriété d'un seul bâtiment ? ▼
Non. L'article 28 interdit expressément d'employer sa procédure pour diviser en volumes un bâtiment unique. Sa scission foncière classique suppose par ailleurs plusieurs bâtiments et un sol divisible. Un syndicat secondaire au titre de l'article 27 peut seulement être envisagé si l'ensemble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome. De simples cages d'escalier dans un immeuble monobloc ne remplissent pas automatiquement cette condition : un notaire doit vérifier la configuration exacte.
Quelle différence entre scission et syndicat secondaire ? ▼
La scission (article 28) crée de nouvelles copropriétés totalement indépendantes, avec division du sol, nouveaux règlements et nouveaux états descriptifs. Le syndicat secondaire (article 27) est plus léger : un groupe de copropriétaires gère l'entretien de son bâtiment, mais reste membre du syndicat principal pour les charges générales. Pas de division foncière, pas de notaire, coût quasi nul. On choisit le syndicat secondaire pour une simple autonomie de gestion, la scission pour une indépendance totale.
Combien coûte une scission de copropriété ? ▼
Pour une copropriété simple de deux à trois bâtiments, comptez en général 3 000 à 10 000 € : géomètre-expert (1 500 à 5 000 €), notaire (2 000 à 5 000 €) et frais de publicité foncière (200 à 500 €). Le coût grimpe si le terrain est complexe, si des équipements communs doivent être conservés ou si un rachat de parts intervient. Ces frais sont supportés par le syndicat ou par le copropriétaire demandeur, selon ce que l'assemblée décide.
Quels sont les frais de notaire pour une scission de copropriété ? ▼
Les frais de notaire pour une scission se situent en général entre 2 000 et 5 000 € pour un dossier standard. Ils couvrent la rédaction des actes authentiques de transfert des parties communes, la rédaction des nouveaux règlements de copropriété, l'enregistrement au service de la publicité foncière et les notifications aux services fiscaux. Pour une petite copropriété horizontale à deux lots, la part notaire peut descendre à quelques centaines d'euros, sauf en cas de rachat de parts qui déclenche des droits de mutation.
Comment sortir d'une copropriété horizontale à deux ? ▼
Il faut engager une scission. On vérifie d'abord que le sol est divisible (aucune enclave, accès propres à chaque maison). Un géomètre-expert borne le terrain, modifie le cadastre et prépare la division. On fait ensuite voter la scission en assemblée à la majorité de l'article 25 : le syndic ne peut pas refuser d'inscrire la demande à l'ordre du jour. Enfin, le notaire modifie l'état descriptif de division et le règlement, puis publie les actes. Coût courant : quelques centaines à 3 000 € de notaire, plus le géomètre. Beaucoup plus si un rachat de parts est nécessaire.
Que deviennent le fonds travaux et les impayés après une scission ? ▼
Le fonds travaux est réparti entre les nouveaux syndicats au prorata des quotes-parts de chaque copropriétaire : chaque bâtiment repart avec sa part d'épargne. Les créances du syndicat initial, notamment les impayés, sont transférées de plein droit au syndicat qui récupère les lots concernés, tout comme les hypothèques. Les dettes sont réparties à proportion des créances transférées. Depuis la loi ALUR, un liquidateur n'est plus obligatoire, sauf procédure judiciaire en cours.
Un juge peut-il imposer une scission de copropriété ? ▼
Oui, dans les copropriétés en grave difficulté financière placées sous administration provisoire (articles 29-1 et suivants de la loi de 1965). L'administrateur provisoire élabore un plan de scission qu'il soumet au tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner la division sans vote classique en assemblée, afin d'isoler la partie saine de l'ensemble. Cette voie judiciaire reste réservée aux situations de blocage grave.
Quelle différence entre scission et division en volumes ? ▼
La scission foncière classique de l'article 28 sépare plusieurs bâtiments lorsque le sol est divisible. Son paragraphe IV permet aussi d'utiliser la procédure pour diviser en volumes certains ensembles complexes, par exemple plusieurs bâtiments sur dalle ou plusieurs entités autonomes affectées à des usages différents. La division en volumes découpe l'espace en propriétés autonomes reliées par des servitudes. Elle ne peut jamais porter, dans le cadre de l'article 28, sur un bâtiment unique.
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Pour aller plus loin, consultez notre guide de l'état descriptif de division, notre article sur la majorité de l'article 25 et celui sur la double majorité de l'article 26. Si la scission vous pousse à revoir votre gestion, notre guide pour changer de syndic et le glossaire de la copropriété vous seront utiles.