Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : texte intégral
L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit les décisions qui doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Voici le texte officiel en vigueur.
Article 25, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, donnée au conseil syndical, au syndic ou à toute autre personne ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires ;
e) La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ;
g) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
h) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
j) L'installation ou la modification d'une installation électrique intérieure permettant la recharge de véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation d'une étude portant sur l'adéquation des installations électriques existantes pour satisfaire les besoins en recharge ;
k) L'installation de dispositifs de vidéosurveillance sur les parties communes. »
L'élément central de l'article 25 est que la majorité se calcule sur tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés par un mandataire, ou absents le jour de l'assemblée générale. C'est ce qui distingue cette majorité de la majorité simple de l'article 24, qui ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés.
Qu'est-ce que la majorité absolue (article 25) ?
La majorité absolue de l'article 25 exige que la décision recueille plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble. Ce mode de scrutin est plus exigeant que la majorité simple de l'article 24, car les copropriétaires absents sont comptabilisés comme des votes défavorables par défaut.
Différence entre majorité simple (art. 24) et majorité absolue (art. 25)
Avec la majorité simple de l'article 24, seuls comptent les copropriétaires présents ou représentés. Un absent n'a aucune influence sur le résultat du vote. Avec la majorité absolue de l'article 25, tous les copropriétaires comptent, y compris ceux qui ne se sont pas déplacés et n'ont donné aucun pouvoir. L'absence revient donc à un vote implicite contre la résolution.
Calcul concret avec exemple chiffré
Prenons une copropriété composée de 10 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes.
Données de base
- Total des tantièmes : 1 000
- Majorité absolue requise : 501 tantièmes minimum (plus de la moitié de 1 000)
- 7 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 700 tantièmes
- 3 copropriétaires sont absents, totalisant 300 tantièmes
Cas 1 : résolution adoptée
6 copropriétaires présents votent POUR (550 tantièmes), 1 vote CONTRE (150 tantièmes). Le total de 550 tantièmes dépasse le seuil de 501. La résolution est adoptée à la majorité de l'article 25.
Cas 2 : résolution rejetée malgré un vote unanime des présents
Seuls 4 copropriétaires sont présents (400 tantièmes). Les 4 votent POUR à l'unanimité. Mais 400 tantièmes restent inférieurs au seuil de 501. La résolution est rejetée, même si 100 % des présents ont voté en faveur du projet.
C'est pourquoi la participation à l'assemblée générale est essentielle. Plus il y a d'absents, plus il est difficile d'atteindre la majorité de l'article 25. Les copropriétaires qui ne peuvent pas se déplacer doivent penser à donner un pouvoir (mandat) à un autre copropriétaire ou à un tiers de confiance.
Les décisions qui relèvent de l'article 25 (liste complète)
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énumère de manière exhaustive les décisions qui requièrent la majorité absolue de tous les copropriétaires. Voici chaque catégorie expliquée avec un exemple concret.
Art. 25 a)
Délégation de pouvoir au conseil syndical ou au syndic
L'assemblée générale peut confier au conseil syndical, au syndic ou à un tiers le pouvoir de prendre certaines décisions relevant normalement de l'article 24 (majorité simple). Cette délégation permet d'accélérer les prises de décisions courantes sans convoquer une AG à chaque fois.
Exemple concret
L'AG délègue au conseil syndical le pouvoir de choisir l'entreprise d'entretien des espaces verts parmi les devis reçus, dans la limite d'un budget de 3 000 € par an.
Art. 25 b)
Travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
Un copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux dans son lot privatif doit obtenir l'autorisation de l'AG dès lors que ces travaux touchent les parties communes (mur porteur, façade, toiture) ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble (fenêtres, volets, balcon).
Exemple concret
Un copropriétaire du 3e étage veut percer une ouverture dans un mur porteur pour agrandir son salon. Comme le mur porteur est une partie commune, l'AG doit autoriser ces travaux à la majorité de l'article 25, après examen du rapport d'un architecte ou d'un bureau d'études.
Art. 25 c)
Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical
Le choix du syndic (professionnel, bénévole ou coopératif) et la nomination ou la révocation des membres du conseil syndical se votent à la majorité absolue. C'est l'une des utilisations les plus courantes de l'article 25.
Exemple concret
La copropriété souhaite passer d'un syndic professionnel à un syndic bénévole. La résolution de non-renouvellement du syndic actuel et la désignation du copropriétaire candidat sont chacune votées à la majorité de l'article 25.
Art. 25 d)
Actes de disposition sur les parties communes (obligations légales)
Lorsque la loi ou un règlement impose de céder ou d'aménager des parties communes, la décision se prend à l'article 25. Cela concerne par exemple les servitudes d'utilité publique ou les cessions obligatoires dans le cadre d'un plan d'urbanisme.
Exemple concret
La commune exige un recul de façade pour l'élargissement d'une voie publique. Le syndicat des copropriétaires doit voter la cession de la bande de terrain concernée à la majorité de l'article 25.
Art. 25 e)
Modification de la répartition des charges suite à un changement d'usage
Si un copropriétaire change l'usage de son lot (par exemple, transformer un appartement en local commercial), la nouvelle répartition des charges qui en découle doit être votée à la majorité absolue.
Exemple concret
Un copropriétaire transforme son appartement du rez-de-chaussée en cabinet médical. La quote-part de charges d'ascenseur et de parties communes doit être ajustée et votée à l'article 25.
Art. 25 f)
Travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre
Les travaux de performance énergétique (isolation thermique, remplacement de chaudière, installation de panneaux solaires) se votent à la majorité de l'article 25. Ces travaux peuvent inclure des interventions sur les parties privatives si le copropriétaire ne peut pas prouver avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Exemple concret
L'AG vote l'isolation thermique par l'extérieur de l'immeuble pour 120 000 €. Le vote se fait à l'article 25. Un copropriétaire du dernier étage qui a déjà fait isoler ses combles il y a 5 ans peut demander à être exclu de cette partie des travaux.
Art. 25 g)
Installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
L'individualisation des frais de chauffage par l'installation de compteurs ou de répartiteurs permet à chaque copropriétaire de payer en fonction de sa consommation réelle. Cette décision se prend à la majorité de l'article 25.
Exemple concret
La copropriété dispose d'un chauffage collectif au gaz. L'AG vote l'installation de répartiteurs de frais de chauffage dans chaque appartement pour un coût de 8 000 €, afin que chacun paye selon sa consommation réelle.
Art. 25 h)
Suppression du poste de concierge ou de gardien
La suppression du poste de concierge et, le cas échéant, la vente de la loge de gardien si elle appartient au syndicat des copropriétaires, se votent à l'article 25. Cette décision ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux modalités de jouissance des parties privatives.
Exemple concret
La copropriété décide de supprimer le poste de gardien à la retraite de la concierge actuelle, et de remplacer ce service par un contrat de nettoyage externalisé. La loge sera transformée en local à vélos.
Art. 25 i)
Autorisation d'accès aux parties communes pour la police ou la gendarmerie
L'assemblée peut accorder une autorisation permanente aux forces de l'ordre de pénétrer dans les parties communes (hall, parking, caves). Cette décision relève de la majorité absolue.
Exemple concret
Suite à des problèmes récurrents de trafic dans les caves, l'AG autorise la police nationale à accéder en permanence aux parties communes de l'immeuble en leur remettant un badge d'accès.
Art. 25 j)
Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques
L'installation ou la modification d'une infrastructure de recharge pour véhicules électriques ou hybrides dans les parties communes (parking), ainsi que l'étude préalable d'adéquation électrique, se votent à la majorité de l'article 25.
Exemple concret
L'AG vote la réalisation d'une étude électrique pour vérifier si le réseau du parking peut supporter l'installation de 15 bornes de recharge. Le coût de l'étude (2 500 €) est réparti entre tous les copropriétaires.
Art. 25 k)
Installation de vidéosurveillance dans les parties communes
L'installation de caméras de vidéosurveillance dans le hall, le parking, les couloirs ou d'autres parties communes nécessite un vote à la majorité absolue. L'installation doit respecter la réglementation RGPD et les recommandations de la CNIL.
Exemple concret
Suite à des cambriolages dans les caves, l'AG vote l'installation de 4 caméras (hall d'entrée, parking, local poubelles, accès caves) pour un budget de 6 000 €. Les images sont conservées 30 jours conformément à la réglementation.
La passerelle de l'article 25-1 : le vote de rattrapage
Le législateur a prévu un mécanisme de « rattrapage » pour éviter que l'absentéisme ne bloque systématiquement les décisions importantes. C'est la passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Conditions d'activation de la passerelle
La passerelle s'active automatiquement lorsque deux conditions sont réunies :
- 1. La résolution n'a pas obtenu la majorité absolue de l'article 25
- 2. Le projet a recueilli au moins un tiers (1/3) des voix de tous les copropriétaires
Si ces conditions sont remplies, un second vote peut avoir lieu immédiatement, au cours de la même assemblée générale. Ce second vote se fait à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Si le seuil d'un tiers n'est pas atteint lors du premier vote, la passerelle ne peut pas être utilisée. Une nouvelle assemblée générale devra être convoquée, et le second vote à la majorité de l'article 24 pourra alors avoir lieu dans un délai de trois mois.
Exemple chiffré de la passerelle article 25-1
Situation
- Total des tantièmes : 1 000
- Seuil article 25 : 501 tantièmes
- Seuil passerelle (1/3) : 334 tantièmes
- 7 copropriétaires présents ou représentés (700 tantièmes)
- 3 copropriétaires absents (300 tantièmes)
Premier vote (article 25)
450 tantièmes POUR, 250 tantièmes CONTRE, 300 tantièmes absents.
Résultat : 450 < 501. La majorité absolue n'est pas atteinte. La résolution est rejetée en première lecture.
Vérification du seuil passerelle
450 tantièmes POUR > 334 tantièmes (1/3 de 1 000). Le seuil d'un tiers est atteint. La passerelle de l'article 25-1 peut être activée.
Second vote immédiat (article 24)
Seuls les copropriétaires présents ou représentés votent. 450 tantièmes POUR contre 250 tantièmes CONTRE. La majorité simple est atteinte (450 > 250). La résolution est adoptée.
Tableau récapitulatif des cas de figure
| Voix POUR | ≥ 501 ? | ≥ 334 (1/3) ? | Résultat |
|---|---|---|---|
| 550 / 1 000 | Oui | Sans objet | Adopté à l'article 25 |
| 450 / 1 000 | Non | Oui | Passerelle 25-1 : second vote art. 24 |
| 300 / 1 000 | Non | Non | Rejeté. Nouvelle AG nécessaire. |
Exemples pratiques de votes à l'article 25
Voici quatre scénarios concrets que l'on retrouve fréquemment en assemblée générale de copropriété.
Scénario 1 : changement de syndic professionnel vers syndic bénévole
Contexte : copropriété de 15 lots, 1 000 tantièmes. Le syndic professionnel facture 4 800 €/an. Un copropriétaire se porte candidat comme syndic bénévole.
Vote : 11 copropriétaires présents (780 tantièmes). 9 votent POUR (620 tantièmes), 2 votent CONTRE (160 tantièmes), 4 absents.
Résultat : 620 > 501. La résolution est adoptée directement à la majorité de l'article 25.
Scénario 2 : autorisation de percement d'un mur porteur
Contexte : un copropriétaire du 2e étage souhaite ouvrir une cuisine sur le salon en perçant un mur porteur. Il présente le rapport d'un bureau d'études structure confirmant la faisabilité.
Vote : 8 copropriétaires présents sur 12 (650 tantièmes sur 1 000). 5 votent POUR (420 tantièmes), 3 votent CONTRE (230 tantièmes).
Résultat : 420 < 501. Mais 420 > 334 (1/3 de 1 000). Passerelle activée. Second vote : 420 POUR vs 230 CONTRE. Adopté à la majorité simple.
Scénario 3 : installation de vidéosurveillance
Contexte : suite à plusieurs vols dans le local à vélos, le conseil syndical propose l'installation de 3 caméras pour 4 500 €.
Vote : 10 copropriétaires présents sur 20 (520 tantièmes sur 1 000). Tous votent POUR (520 tantièmes).
Résultat : 520 > 501. La résolution est adoptée à la majorité de l'article 25, malgré l'absence de la moitié des copropriétaires.
Scénario 4 : travaux d'isolation thermique par l'extérieur
Contexte : copropriété de 30 lots, DPE classé F. Le conseil syndical propose une ITE (isolation thermique par l'extérieur) pour 180 000 €, avec un financement partiel par MaPrimeRénov' Copropriétés.
Vote : 22 copropriétaires présents (750 tantièmes sur 1 000). 14 votent POUR (480 tantièmes), 8 votent CONTRE (270 tantièmes).
Résultat : 480 < 501. Mais 480 > 334. Passerelle activée. Second vote : 480 POUR vs 270 CONTRE. Adopté à la majorité simple de l'article 24.
Erreurs fréquentes lors d'un vote à l'article 25
Le non-respect des règles de majorité est l'un des motifs les plus fréquents de contestation des décisions d'assemblée générale devant les tribunaux. Voici les erreurs à éviter.
Confondre article 25 et article 26
L'article 26 exige une double majorité : la majorité en nombre des copropriétaires ET les 2/3 des tantièmes. Il s'applique à des décisions encore plus lourdes (modification du règlement de copropriété, vente de parties communes). Voter une décision au mauvais article peut entraîner l'annulation de la résolution par le tribunal judiciaire (Cass. civ. 3e, 13 novembre 2003, n° 02-14.205).
Oublier de compter les absents dans le calcul
C'est l'erreur la plus courante. Le président de séance compte parfois uniquement les voix des présents. À l'article 25, la base de calcul est le total de tous les tantièmes de la copropriété, pas seulement ceux des présents. Le procès-verbal doit mentionner explicitement le nombre total de tantièmes et le seuil de majorité.
Ne pas proposer la passerelle 25-1 quand elle est applicable
Si le seuil d'un tiers est atteint, le président de séance doit proposer un second vote immédiat. Ne pas le faire prive les copropriétaires d'un droit prévu par la loi. L'omission peut être soulevée comme un vice de procédure.
Voter au mauvais article de majorité
Si une décision relevant de l'article 25 est votée à la majorité simple de l'article 24, elle est considérée comme irrégulière. Tout copropriétaire peut la contester dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'AG (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Le tribunal judiciaire annulera la résolution.
Négliger les pouvoirs en blanc
Un pouvoir en blanc (sans indication de mandataire) est attribué par le président de séance. Ces pouvoirs comptent dans le calcul des voix à l'article 25. Le président de séance doit veiller à les répartir équitablement et à les comptabiliser correctement dans chaque vote.
Les différentes majorités en copropriété : tableau comparatif
La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre niveaux de majorité, plus l'unanimité. Voici un récapitulatif complet pour situer l'article 25 dans le système des majorités.
| Majorité | Calcul | Exemples de décisions | Conditions |
|---|---|---|---|
| Art. 24 | Majorité des voix des présents et représentés | Entretien courant, approbation des comptes, budget prévisionnel | Les absents n'entrent pas dans le calcul |
| Art. 25 | Majorité de tous les copropriétaires (présents + absents) | Syndic, conseil syndical, travaux privatifs sur parties communes, vidéosurveillance | Plus de 50 % des tantièmes totaux |
| Art. 25-1 | Second vote à la majorité de l'art. 24 | Mêmes décisions que l'art. 25, si le seuil de 1/3 est atteint | Passerelle : au moins 1/3 des voix totales au premier vote |
| Art. 26 | Double majorité : majorité en nombre + 2/3 des tantièmes | Modification du règlement, vente de parties communes, restriction Airbnb | Les deux conditions cumulatives doivent être remplies |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires sans exception | Changement de destination de l'immeuble, suppression d'un lot | 100 % des tantièmes. Un seul vote contre suffit à bloquer |
Questions fréquentes sur l'article 25
Comment calculer la majorité de l'article 25 ?
Additionnez la totalité des tantièmes de la copropriété (inscrits dans le règlement de copropriété). Divisez ce total par deux et ajoutez une voix. Par exemple, pour 1 000 tantièmes : 1 000 / 2 + 1 = 501 tantièmes minimum. La résolution est adoptée si le nombre de tantièmes votant POUR atteint ou dépasse ce seuil.
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte ?
Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple (article 24). Si le seuil d'un tiers n'est pas atteint, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai de trois mois pour procéder au second vote. Si le projet est à nouveau rejeté, il faudra attendre la prochaine AG annuelle pour le reproposer.
Un copropriétaire absent peut-il donner un pouvoir pour un vote à l'article 25 ?
Oui, un copropriétaire qui ne peut pas assister à l'assemblée générale peut donner un pouvoir (mandat) à un autre copropriétaire, à son conjoint, ou à toute personne de son choix. Le mandataire vote en son nom et ses voix comptent dans le calcul de la majorité. Depuis la loi ELAN de 2018, un mandataire peut détenir jusqu'à trois pouvoirs, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix totales.
Le syndic peut-il voter à l'article 25 s'il est copropriétaire ?
Oui, si le syndic est également copropriétaire (cas fréquent en syndic bénévole), il dispose de ses voix comme tout autre copropriétaire. Il peut voter y compris sur les résolutions le concernant (renouvellement de mandat, quitus). Toutefois, certains syndics professionnels copropriétaires s'abstiennent par principe de voter sur leur propre désignation, même si la loi ne l'interdit pas.
Peut-on contester un vote à l'article 25 ?
Oui. Tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une décision d'assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Les motifs de contestation incluent : vice de forme (convocation irrégulière, absence de quorum), erreur de majorité, abus de majorité, ou non-respect de l'ordre du jour. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
Automatiser le calcul des majorités avec LogicielSyndic
Le calcul des majorités en assemblée générale est une source fréquente d'erreurs. Mauvais article, oubli de la passerelle 25-1, tantièmes mal comptabilisés. Chaque erreur est un risque de contestation devant le tribunal.
LogicielSyndic calcule automatiquement la majorité applicable pour chaque résolution. Le logiciel détermine en temps réel si la majorité est atteinte, propose la passerelle de l'article 25-1 quand elle est applicable, et génère un procès-verbal conforme mentionnant les bons articles et les bons seuils.
- Calcul automatique des majorités (art. 24, 25, 25-1, 26, unanimité)
- Détection automatique de la passerelle article 25-1
- Procès-verbal conforme généré automatiquement
- Votes en ligne ou en présentiel avec comptage en temps réel