Airbnb en copropriété : ce que dit la loi en 2026
La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb est un sujet qui divise les copropriétés. Entre le droit de propriété du loueur et la tranquillité des voisins, la législation a considérablement évolué ces dernières années. Voici le cadre juridique en vigueur.
Résidence principale : le droit de louer (avec limites)
Si le logement constitue votre résidence principale (vous y habitez au moins 8 mois par an), vous avez le droit de le louer en meublé de tourisme sans demander l'autorisation de la copropriété. C'est le principe posé par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
La durée maximale de location est de 120 jours par an (article L. 324-1-1 IV du Code du tourisme). Vous devez déclarer votre logement en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce.
Résidence secondaire et investissement locatif : un régime plus strict
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, les règles sont nettement plus contraignantes. Vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation). Dans les communes de plus de 200 000 habitants et en zone tendue, ce changement d'usage peut être soumis à compensation : vous devez transformer un local commercial en logement en contrepartie.
La clause d'habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété
C'est la clause clé à vérifier. Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble, et la clause d'habitation bourgeoise existe sous deux formes :
Habitation bourgeoise « simple »
Autorise l'habitation et certaines activités professionnelles libérales. La location meublée de tourisme (Airbnb) est généralement considérée comme compatible avec cette clause, car il s'agit d'une activité civile et non commerciale.
Habitation bourgeoise « exclusive »
Réserve les lots à l'habitation uniquement. La location meublée de tourisme peut être interdite, car les tribunaux considèrent qu'elle est incompatible avec une destination exclusivement résidentielle. C'est ce qu'a confirmé la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n° 14-15.864).
Peut-on interdire Airbnb dans une copropriété ?
La réponse courte : cela dépend du type de résidence et du règlement de copropriété.
Pour la résidence principale, la copropriété ne peut pas interdire totalement la location. Le droit de louer sa résidence principale est un droit fondamental reconnu par la loi. Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer le respect de certaines conditions (tranquillité, propreté des parties communes, sécurité).
Pour une résidence secondaire, la copropriété dispose de plus de leviers. Si le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise exclusive, la location meublée de tourisme peut être interdite. La jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018) a confirmé qu'une clause de destination « exclusivement bourgeoise » est incompatible avec l'activité de location meublée de tourisme répétée.
Plus récemment, la Cour de cassation a précisé que la location meublée touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage soumis à autorisation (Cass. civ. 3e, 27 novembre 2024, n° 23-20.202). Cette décision renforce la capacité des copropriétés à agir contre les locations non autorisées.
Arbre de décision : puis-je faire du Airbnb dans ma copro ?
Le logement est-il votre résidence principale ?
Oui : vous pouvez louer jusqu'à 120 jours/an (90 jours si la commune l'a abaissé). Passez à l'étape 3.
Non : passez à l'étape 2.
Avez-vous l'autorisation de changement d'usage de la mairie ?
Oui : passez à l'étape 3.
Non : vous devez d'abord obtenir cette autorisation. Sans elle, la location est illégale.
Que dit le règlement de copropriété ?
Habitation bourgeoise simple : la location meublée de tourisme est a priori compatible.
Habitation bourgeoise exclusive : la location meublée de tourisme peut être interdite.
Pas de clause : vérifiez la destination générale de l'immeuble.
Avez-vous déclaré en mairie et obtenu le numéro d'enregistrement ?
Oui : vous êtes en règle. Respectez les limites de jours et le règlement intérieur.
Non : effectuez la déclaration avant de publier votre annonce. C'est obligatoire depuis la loi Le Meur.
Comment la copropriété peut encadrer Airbnb
La copropriété dispose de plusieurs outils pour réguler la location de courte durée, sans forcément l'interdire totalement.
Modifier le règlement de copropriété
L'assemblée générale peut voter l'insertion d'une clause encadrant ou restreignant la location meublée de tourisme. Selon la loi du 10 juillet 1965 (article 26), la modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes nécessite la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix). Pour un changement de destination de l'immeuble, l'unanimité est requise.
Faire respecter le règlement intérieur
Même sans modifier le règlement de copropriété, le syndic peut rappeler les règles existantes : respect des horaires de tranquillité, interdiction de fumer dans les parties communes, utilisation correcte des équipements collectifs. Ces obligations s'imposent aux locataires de passage comme aux résidents.
Exiger le respect de la déclaration en mairie
Le syndic peut demander au copropriétaire loueur de justifier de sa déclaration en mairie et de son numéro d'enregistrement. En l'absence de ces documents, il peut signaler la situation à la commune.
| Ce que la copro peut faire | Ce que la copro ne peut pas faire |
|---|---|
| Modifier le règlement pour restreindre la location meublée de tourisme | Interdire totalement la location de la résidence principale |
| Exiger le respect du règlement intérieur (bruit, accès, ménage) | Empêcher un copropriétaire de louer si le règlement ne l'interdit pas |
| Demander la justification de la déclaration en mairie | Imposer des frais supplémentaires au copropriétaire loueur (sans vote en AG) |
| Agir en justice en cas de nuisances avérées ou de non-respect du règlement | Couper l'accès aux parties communes (codes, badges) de manière discriminatoire |
La loi Le Meur (2024) : ce qui change pour les copropriétés
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme introduit des changements majeurs. Voici les principaux impacts pour les copropriétés.
Déclaration obligatoire avec numéro d'enregistrement
Tout loueur doit déclarer son meublé de tourisme en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toute annonce publiée en ligne. Les plateformes sont tenues de vérifier la présence de ce numéro.
Plafond de jours abaissable par les communes
Les communes peuvent désormais abaisser le plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an. Cette décision se prend par délibération du conseil municipal.
DPE obligatoire pour les meublés de tourisme
Les meublés de tourisme devront respecter des seuils de performance énergétique. Un DPE de classe F ou G entraînera l'interdiction de louer en meublé de tourisme à compter de 2034 (calendrier progressif).
Vote en copropriété facilité
La loi Le Meur permet aux copropriétés de voter des restrictions à la location meublée de tourisme à la majorité des 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), au lieu de l'unanimité auparavant requise pour modifier la destination de l'immeuble. C'est un changement considérable qui facilite l'encadrement de Airbnb par les copropriétés.
Fiscalité moins avantageuse
L'abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 € (au lieu de 77 700 €). L'objectif est de rendre la location longue durée plus attractive par rapport à la location saisonnière.
Guide pratique : je veux faire du Airbnb dans ma copro
Vous souhaitez louer votre logement sur Airbnb ? Suivez cette checklist en 7 étapes pour être en conformité.
Vérifiez le règlement de copropriété
Recherchez les termes « habitation bourgeoise », « destination de l'immeuble » ou « activité commerciale ». Une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut interdire la location meublée de tourisme. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé.
Déterminez le statut de votre logement
S'il s'agit de votre résidence principale (vous y vivez au moins 8 mois par an), la location est plafonnée à 120 jours/an (ou 90 jours selon votre commune). Pour une résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie.
Déclarez en mairie et obtenez votre numéro d'enregistrement
La déclaration est obligatoire dans toutes les communes. Vous recevrez un numéro d'enregistrement à 13 caractères à indiquer sur vos annonces. Sans ce numéro, les plateformes peuvent supprimer votre annonce.
Vérifiez le DPE du logement
La loi Le Meur impose progressivement un DPE minimum pour les meublés de tourisme. Vérifiez que votre logement respecte les seuils en vigueur. Un logement classé F ou G sera progressivement interdit à la location saisonnière.
Souscrivez une assurance adaptée
Votre assurance habitation classique ne couvre pas nécessairement la location saisonnière. Souscrivez une extension de garantie ou une assurance spécifique. Vérifiez également que votre responsabilité civile couvre les dommages causés par les locataires.
Informez le syndic
Même si ce n'est pas légalement obligatoire dans tous les cas, informer le syndic est une bonne pratique. Cela permet d'anticiper les éventuels conflits et de convenir des modalités d'accès aux parties communes pour vos locataires.
Respectez le règlement intérieur
Informez vos locataires des règles de la copropriété : horaires de silence, tri des déchets, usage de l'ascenseur, interdiction de fumer dans les parties communes. Prévoyez un livret d'accueil avec ces informations.
Guide pratique : je veux empêcher Airbnb dans ma copro
Des locataires de passage, du bruit, des dégradations dans les parties communes ? Voici les étapes pour encadrer ou interdire la location meublée de tourisme dans votre copropriété.
Analysez le règlement de copropriété
Vérifiez si une clause d'habitation bourgeoise (simple ou exclusive) existe déjà. Si le règlement comporte une clause exclusive, vous disposez d'un levier immédiat pour demander la cessation de l'activité.
Documentez les nuisances
Constituez un dossier : constats d'huissier, témoignages de voisins, photos de dégradations, relevés de bruit. Ces preuves seront indispensables en cas d'action en justice. Notez les dates, heures et nature des nuisances.
Demandez l'inscription à l'ordre du jour de l'AG
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic. Proposez une résolution claire et précise.
Proposez une résolution de modification du règlement
Grâce à la loi Le Meur, la restriction de la location meublée de tourisme peut être votée à la majorité des 2/3 (article 26) au lieu de l'unanimité. La résolution doit préciser les termes exacts de la restriction : interdiction totale, limitation à la résidence principale, plafonnement du nombre de jours, etc.
En cas de nuisances avérées : mise en demeure
Le syndic peut envoyer une mise en demeure au copropriétaire fautif, lui rappelant ses obligations au titre du règlement de copropriété et l'informant des sanctions encourues. Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec AR.
Si le non-respect persiste : action en justice
Le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation de l'activité et des dommages et intérêts. L'action se fonde sur le non-respect du règlement de copropriété (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Les frais de procédure sont à la charge de la copropriété, sauf condamnation aux dépens du défendeur.
Sanctions et risques
Les sanctions pour non-respect de la réglementation sur les meublés de tourisme ont été considérablement renforcées.
| Infraction | Sanction | Base légale |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration en mairie | 5 000 € d'amende | Art. L. 324-1-1 Code du tourisme |
| Dépassement du plafond de 120 jours | 10 000 € d'amende | Art. L. 324-1-1 Code du tourisme |
| Faux numéro d'enregistrement | 12 500 € d'amende | Loi Le Meur 2024 |
| Changement d'usage sans autorisation | 50 000 € d'amende + astreinte 1 000 €/jour | Art. L. 651-2 CCH |
| Trouble anormal de voisinage | Dommages et intérêts (variable) | Art. 1240 et 1241 Code civil |
| Non-respect du règlement de copropriété | Cessation + dommages et intérêts | Art. 15 loi du 10 juillet 1965 |
Questions fréquentes
Faut-il l'accord de la copropriété pour faire du Airbnb ?
Non, l'accord de la copropriété n'est pas nécessaire si vous louez votre résidence principale dans la limite de 120 jours par an. En revanche, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne contient pas de clause d'habitation bourgeoise exclusive qui interdirait cette activité. Pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie est indispensable, indépendamment du règlement de copropriété.
Peut-on voter l'interdiction de Airbnb en assemblée générale ?
Oui. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, la copropriété peut voter une restriction de la location meublée de tourisme à la majorité des 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Auparavant, l'unanimité était requise. La résolution doit être inscrite à l'ordre du jour et jointe à la convocation de l'AG.
Airbnb est-il considéré comme une activité commerciale ?
Juridiquement, la location meublée est une activité civile (et non commerciale) au regard du droit de la copropriété. Cependant, la location meublée de tourisme exercée de manière répétée et systématique peut être requalifiée en activité commerciale par les tribunaux. La Cour de cassation considère que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage n'est pas conforme à la destination résidentielle d'un immeuble (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018).
Que faire si un voisin fait du Airbnb et cause des nuisances ?
Commencez par documenter les nuisances (dates, témoignages, photos). Signalez la situation au syndic qui pourra envoyer une mise en demeure. Si les nuisances persistent, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice. Vous pouvez également signaler l'absence de numéro d'enregistrement à la mairie et vérifier auprès de la commune si le loueur a bien effectué sa déclaration.
Combien de jours maximum peut-on louer en Airbnb ?
Pour une résidence principale, le plafond légal est de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Pour une résidence secondaire avec autorisation de changement d'usage, il n'y a pas de plafond de jours. Vérifiez la réglementation de votre commune sur le site de votre mairie.
Un locataire peut-il sous-louer en Airbnb ?
Un locataire ne peut sous-louer qu'avec l'accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le loyer de la sous-location ne peut pas excéder celui payé par le locataire. Sans cet accord, la sous-location est illégale et constitue un motif de résiliation du bail.