Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?
L'assemblée générale (AG) est l'organe de décision de la copropriété. C'est lors de cette réunion que les copropriétaires votent les décisions relatives à la gestion de l'immeuble : budget prévisionnel, travaux, changement de syndic, modification du règlement de copropriété, etc.
L'AG doit se tenir au moins une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967). Le syndic est chargé de la convoquer, mais le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des voix peut également exiger sa convocation.
Le cadre juridique des assemblées générales est défini par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application.
La convocation de l'AG
La convocation est une étape essentielle. Elle doit respecter des règles strictes sous peine de nullité des décisions votées.
Délai de convocation
La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (article 9 du décret du 17 mars 1967). Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long, mais jamais plus court.
Contenu obligatoire de la convocation
- La date, l'heure et le lieu de la réunion
- L'ordre du jour détaillé avec les résolutions proposées
- Les documents nécessaires à l'information des copropriétaires (devis, contrats, comptes)
- Un formulaire de pouvoir pour se faire représenter
Mode d'envoi
La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre émargement. Depuis la loi ELAN (2018), l'envoi par voie électronique est possible si le copropriétaire a donné son accord préalable par écrit.
Le quorum en AG
Contrairement à une idée répandue, il n'existe pas de quorum obligatoire pour la tenue d'une AG de copropriété. L'assemblée peut valablement se tenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Toutefois, le nombre de présents influence directement l'atteinte des majorités requises.
En pratique, plus le nombre de copropriétaires présents ou représentés est élevé, plus il est facile d'atteindre les majorités requises, en particulier pour les décisions relevant de l'article 25 (majorité absolue) ou de l'article 26 (double majorité).
Les 4 majorités de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre niveaux de majorité selon l'importance de la décision à prendre. Chaque résolution votée en AG doit être adoptée selon la majorité correspondante.
Article 24 : la majorité simple
C'est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés. C'est la majorité par défaut pour toutes les décisions qui ne relèvent pas d'une autre majorité.
Exemple : 1 000 tantièmes présents ou représentés. 600 votent pour, 400 votent contre, 0 abstention. La résolution est adoptée (600 > 400).
Décisions concernées :
- Approbation des comptes du syndic
- Vote du budget prévisionnel
- Travaux d'entretien courant
- Adaptation du règlement de copropriété aux lois en vigueur
- Autorisation de travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées
Article 25 : la majorité absolue
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés, ayant voté par correspondance ou absents. Le calcul se fait sur la totalité des tantièmes de la copropriété.
Exemple : Copropriété de 10 000 tantièmes. Pour être adoptée, une résolution doit recueillir au moins 5 001 tantièmes en sa faveur, quel que soit le nombre de copropriétaires présents.
Décisions concernées :
- Désignation ou révocation du syndic
- Travaux d'amélioration (ascenseur, digicode, vidéosurveillance)
- Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes
- Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques
- Délégation de pouvoir au conseil syndical (article 25 a)
La passerelle de l'article 25-1
Si une résolution relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut immédiatement être organisé à la majorité simple de l'article 24. C'est la « passerelle » de l'article 25-1. Elle permet d'éviter de bloquer des décisions importantes lorsque l'absentéisme est fort.
Article 26 : la double majorité
Cette majorité exige à la fois la majorité en nombre des copropriétaires (la moitié + 1 de tous les copropriétaires) ET les deux tiers des tantièmes. Les deux conditions doivent être remplies simultanément.
Exemple : Copropriété de 20 copropriétaires et 10 000 tantièmes. Il faut au moins 11 copropriétaires votant pour ET au moins 6 667 tantièmes en faveur de la résolution.
Décisions concernées :
- Modification du règlement de copropriété (jouissance, usage et administration des parties communes)
- Actes de disposition sur les parties communes (vente, échange)
- Suppression du poste de concierge ou gardien
- Modification de la répartition des charges (dans certains cas)
L'unanimité
L'unanimité requiert l'accord de tous les copropriétaires sans exception, y compris les absents. En pratique, c'est la majorité la plus difficile à atteindre, réservée aux décisions les plus lourdes.
Décisions concernées :
- Changement de destination de l'immeuble
- Aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble
- Modification de la répartition des charges (article 11 de la loi de 1965)
- Suppression d'un lot privatif
Tableau comparatif des majorités
| Majorité | Base de calcul | Seuil | Exemples |
|---|---|---|---|
| Art. 24 | Voix exprimées (présents et représentés) | 50% + 1 des voix exprimées | Budget, comptes, entretien courant |
| Art. 25 | Tous les copropriétaires (présents ou non) | 50% + 1 de tous les tantièmes | Syndic, travaux d'amélioration |
| Art. 26 | Tous les copropriétaires ET tantièmes | Majorité en nombre + 2/3 des tantièmes | Règlement, vente parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires sans exception | 100% des tantièmes | Destination immeuble, répartition charges |
Le déroulement de l'AG
Ouverture et feuille de présence
L'AG débute par la signature de la feuille de présence (article 14 du décret de 1967). Ce document mentionne les noms des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose. Elle permet de vérifier que les majorités requises pourront être atteintes.
Élection du bureau
L'assemblée élit un président de séance, un ou plusieurs scrutateurs et un secrétaire. Le syndic ne peut pas être président de séance. Le président dirige les débats, le scrutateur vérifie les votes et le secrétaire rédige le procès-verbal.
Débats et votes
Chaque résolution inscrite à l'ordre du jour est discutée puis soumise au vote. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Toute résolution votée sur une question non prévue est nulle.
Le procès-verbal (PV)
Le PV est rédigé à l'issue de l'assemblée. Il doit mentionner (article 17 du décret de 1967) :
- L'intitulé de chaque résolution et le résultat du vote
- Le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus, avec le nombre de voix
- Les réserves éventuelles formulées par les copropriétaires
Le PV doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai d'un mois suivant l'AG (article 42 de la loi de 1965). C'est à compter de cette notification que court le délai de contestation de 2 mois.
Contester une décision d'AG
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'AG devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Les motifs de contestation sont : non-respect des règles de convocation, abus de majorité, ou décision contraire au règlement de copropriété.
Attention : seuls les copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui étaient absents lors du vote peuvent la contester. Un copropriétaire ayant voté pour ne peut pas revenir sur son vote.
Questions fréquentes
Peut-on voter par correspondance ?
Oui, depuis la loi ELAN de 2018, le vote par correspondance est possible. Le formulaire de vote doit être joint à la convocation. Il doit être reçu par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de l'AG.
Peut-on se faire représenter par un autre copropriétaire ?
Oui, tout copropriétaire peut donner pouvoir à un mandataire (copropriétaire ou non). Le mandataire ne peut recevoir plus de 3 pouvoirs, sauf si le total de ses voix (personnelles + mandats) ne dépasse pas 10% des voix du syndicat (article 22 de la loi de 1965).
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte ?
Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé immédiatement. C'est le mécanisme de la passerelle de l'article 25-1. Si le tiers n'est pas atteint, une nouvelle AG doit être convoquée dans les 3 mois et la décision sera prise à la majorité de l'article 24.
L'AG peut-elle se tenir en visioconférence ?
Oui, depuis le décret du 21 octobre 2020, l'AG peut se tenir en visioconférence ou par tout moyen de communication électronique, à condition que l'assemblée générale ait préalablement autorisé cette modalité par un vote à la majorité de l'article 25.
Quel est le délai pour envoyer le PV ?
Le PV doit être notifié dans le mois suivant l'assemblée aux copropriétaires opposants et défaillants (article 42 de la loi de 1965). En pratique, il est recommandé de l'envoyer à tous les copropriétaires pour une bonne information.
Simplifiez vos AG avec LogicielSyndic
LogicielSyndic automatise l'ensemble du processus d'assemblée générale pour les syndics bénévoles :
- Génération automatique des convocations avec ordre du jour
- Vote en ligne et calcul automatique des majorités
- PV généré automatiquement avec toutes les mentions obligatoires
- Suivi des feuilles de présence et des pouvoirs