Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : texte intégral
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit les décisions les plus lourdes qui doivent être adoptées à la double majorité. Ce niveau de majorité, plus exigeant que la majorité absolue de l'article 25, garantit un large consensus avant toute modification structurante de la copropriété. Voici le texte officiel en vigueur.
Article 26, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, dans le cas où cette suppression ou cette aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
d) L'installation ou la suppression d'un service collectif, la modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties communes ;
e) La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, sous réserve des dispositions de l'article 35. »
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
L'article 26 se distingue fondamentalement de l'article 25 par son mode de calcul. Il ne suffit pas de réunir un certain nombre de tantièmes. Il faut remplir deux conditions simultanées : une majorité en nombre de copropriétaires (par tête) et une majorité qualifiée en tantièmes (les deux tiers). C'est ce que l'on appelle la double majorité.
Le dernier alinéa de l'article 26 pose une limite absolue : aucune majorité, même la double majorité, ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance. Ce type de décision requiert l'unanimité.
Qu'est-ce que la double majorité ?
La double majorité de l'article 26 impose que la décision remplisse deux conditions cumulatives pour être adoptée. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, la résolution est rejetée, même si l'autre condition est largement dépassée.
Condition 1 : majorité en nombre de copropriétaires
Il faut que la résolution recueille le vote favorable de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire plus de la moitié du nombre total de copropriétaires. Ce calcul se fait par tête : un copropriétaire = une voix, quel que soit le nombre de tantièmes qu'il possède.
Condition 2 : deux tiers des tantièmes
Il faut que les copropriétaires votant POUR représentent au moins les deux tiers (2/3) des tantièmes de l'ensemble de la copropriété. Ce calcul prend en compte tous les tantièmes, y compris ceux des copropriétaires absents.
Calcul concret avec exemple chiffré
Prenons une copropriété composée de 10 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes.
Seuils requis pour l'article 26
- Nombre total de copropriétaires : 10
- Majorité en nombre requise : 6 copropriétaires minimum (plus de la moitié de 10)
- Total des tantièmes : 1 000
- Deux tiers des tantièmes requis : 667 tantièmes minimum (2/3 de 1 000)
Cas 1 : résolution adoptée
7 copropriétaires votent POUR, totalisant 720 tantièmes. 3 copropriétaires votent CONTRE (280 tantièmes).
Vérification condition 1 : 7 copropriétaires POUR ≥ 6 requis. Validée.
Vérification condition 2 : 720 tantièmes POUR ≥ 667 requis. Validée.
Les deux conditions sont remplies. La résolution est adoptée à la double majorité de l'article 26.
Cas 2 : rejetée malgré suffisamment de tantièmes
4 copropriétaires (gros lots) votent POUR, totalisant 700 tantièmes. 6 copropriétaires (petits lots) votent CONTRE (300 tantièmes).
Vérification condition 1 : 4 copropriétaires POUR < 6 requis. Non validée.
Vérification condition 2 : 700 tantièmes POUR ≥ 667 requis. Validée.
Malgré les 700 tantièmes, la résolution est rejetée car seulement 4 copropriétaires sur 10 ont voté POUR. La majorité en nombre n'est pas atteinte.
Cas 3 : rejetée malgré suffisamment de têtes
7 copropriétaires (petits lots) votent POUR, totalisant 450 tantièmes. 3 copropriétaires (gros lots) votent CONTRE (550 tantièmes).
Vérification condition 1 : 7 copropriétaires POUR ≥ 6 requis. Validée.
Vérification condition 2 : 450 tantièmes POUR < 667 requis. Non validée.
Malgré 7 copropriétaires favorables, la résolution est rejetée car les tantièmes POUR (450) n'atteignent pas les deux tiers (667).
Cette double exigence protège à la fois les petits copropriétaires (qui ne peuvent pas être écrasés par quelques gros propriétaires détenant la majorité des tantièmes) et les gros copropriétaires (qui ne peuvent pas être mis en minorité par un grand nombre de petits lots). C'est un mécanisme d'équilibre fondamental en copropriété.
Les décisions qui relèvent de l'article 26 (liste complète)
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les décisions les plus structurantes pour la copropriété. Chacune nécessite la double majorité en raison de son impact significatif sur l'organisation, les parties communes ou le règlement de copropriété.
Art. 26 a)
Actes d'acquisition immobilière et actes de disposition sur les parties communes
La vente, l'échange ou l'acquisition de parties communes se votent à la double majorité de l'article 26. Cela concerne par exemple la vente d'une loge de gardien, la cession d'un local commun à un copropriétaire ou à un tiers, ou encore l'achat d'un terrain adjacent pour agrandir la copropriété. Sont exclus les actes de disposition résultant d'obligations légales ou réglementaires, qui relèvent de l'article 25 d).
Exemple concret
La copropriété souhaite vendre le local poubelles du sous-sol à un copropriétaire qui veut le transformer en cave. Le prix est fixé par un expert immobilier. L'AG vote la vente à la double majorité de l'article 26.
Art. 26 b)
Modification du règlement de copropriété (jouissance, usage et administration des parties communes)
Le règlement de copropriété peut être modifié à la double majorité dès lors que la modification porte sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. Cela inclut par exemple la modification des horaires d'accès au parking, les conditions d'utilisation de la cour intérieure ou les règles d'usage du local à vélos. En revanche, les modifications portant sur la destination de l'immeuble ou sur les droits de jouissance des parties privatives requièrent l'unanimité.
Exemple concret
L'AG vote la modification du règlement de copropriété pour autoriser la location meublée touristique de type Airbnb dans l'immeuble, à condition que cela ne change pas la destination résidentielle. Cette modification des conditions d'usage se vote à l'article 26.
Art. 26 c)
Suppression du poste de gardien portant atteinte à la destination de l'immeuble
Lorsque la suppression du poste de concierge ou de gardien porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la décision se prend à l'article 26 (et non à l'article 25). C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne explicitement le service de gardiennage comme un élément constitutif de la copropriété, ou lorsque la suppression impacte significativement la qualité de vie dans l'immeuble (sécurité, entretien quotidien, réception des colis).
Exemple concret
Dans un immeuble haussmannien de standing, le règlement de copropriété prévoit un service de gardiennage permanent. La suppression de ce poste modifie la destination de l'immeuble (standing inférieur). L'AG doit voter à l'article 26.
Art. 26 d)
Installation ou suppression d'un service collectif, modification de la destination des parties communes
L'ajout ou la suppression d'un service collectif (chauffage collectif, antenne TV collective, service de ménage) ainsi que le changement de destination ou des modalités de jouissance des parties communes se votent à l'article 26. C'est l'un des cas les plus courants d'application de la double majorité.
Exemple concret
La copropriété souhaite supprimer le chauffage collectif au profit de chauffages individuels. Chaque copropriétaire installerait sa propre chaudière. Cette suppression d'un service collectif se vote à la double majorité de l'article 26.
Art. 26 e)
Surélévation de l'immeuble ou construction de nouveaux locaux privatifs
La surélévation de l'immeuble ou la construction de bâtiments annexes destinés à créer de nouveaux lots privatifs se vote à l'article 26, sous réserve des dispositions de l'article 35 de la même loi. Ce type de projet est souvent envisagé pour financer des travaux importants en valorisant le droit de surélévation. Le copropriétaire du dernier étage dispose d'un droit de priorité sur la surélévation.
Exemple concret
Un promoteur propose de surélever l'immeuble de deux étages pour créer 4 nouveaux appartements. Le produit de la vente des droits de surélévation (200 000 €) financerait le ravalement de façade. L'AG vote le projet à la double majorité de l'article 26.
Différence entre article 25 et article 26
La distinction entre l'article 25 (majorité absolue) et l'article 26 (double majorité) est une source fréquente de confusion en assemblée générale. Voici un tableau comparatif pour bien comprendre les différences.
| Critère | Article 25 | Article 26 |
|---|---|---|
| Mode de calcul | Majorité absolue des tantièmes (plus de 50 % de tous les tantièmes) | Double majorité : majorité en nombre de copropriétaires + 2/3 des tantièmes |
| Calcul par tête | Non. Seuls les tantièmes comptent | Oui. La majorité en nombre de copropriétaires est requise |
| Seuil en tantièmes | Plus de 50 % (501/1 000) | Au moins 2/3 (667/1 000) |
| Passerelle | Oui (article 25-1) : second vote à la majorité simple si 1/3 des voix atteint | Non. Aucune passerelle n'existe pour l'article 26 |
| Exemples de décisions | Changement de syndic, travaux sur parties communes, bornes de recharge, vidéosurveillance | Modification du règlement, vente de parties communes, suppression d'un service collectif, surélévation |
| Niveau d'exigence | Intermédiaire | Élevé (juste en dessous de l'unanimité) |
L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les décisions de l'assemblée générale sont prises dans les conditions de majorité définies aux articles 24, 25, 26 et à l'unanimité, et que toute résolution votée à une majorité inférieure à celle requise peut être annulée par le tribunal judiciaire. C'est pourquoi il est essentiel de bien identifier l'article applicable avant chaque vote.
Peut-on revoter une résolution rejetée à l'article 26 ?
Contrairement à l'article 25, qui bénéficie de la passerelle de l'article 25-1 permettant un second vote immédiat à la majorité simple, l'article 26 ne dispose d'aucun mécanisme de rattrapage. Si la résolution n'obtient pas la double majorité, elle est purement et simplement rejetée.
Aucune passerelle pour l'article 26
Le législateur n'a pas prévu de passerelle pour les décisions relevant de l'article 26. La raison est logique : ces décisions sont suffisamment lourdes (modification du règlement, vente de parties communes, suppression de services collectifs) pour justifier qu'elles ne puissent être prises qu'avec un consensus réel et large. Abaisser le seuil de majorité par un mécanisme de rattrapage irait à l'encontre de cette protection.
Comment relancer un projet rejeté à l'article 26 ?
Si une résolution est rejetée à la double majorité, plusieurs options s'offrent au syndicat des copropriétaires :
1. Convoquer une nouvelle assemblée générale
Le syndic ou le conseil syndical peut demander la convocation d'une nouvelle AG extraordinaire pour soumettre à nouveau la résolution. Entre les deux assemblées, il est possible de mener un travail de conviction auprès des copropriétaires absents ou opposants, en fournissant des informations complémentaires, des devis révisés ou des études d'impact.
2. Mobiliser les copropriétaires absents
Les copropriétaires absents lors du premier vote peuvent être contactés individuellement pour les inciter à participer (en personne ou par pouvoir) à la prochaine assemblée. Leur participation peut suffire à faire basculer le résultat si le rejet était dû à l'absentéisme plutôt qu'à une opposition de fond.
3. Modifier le projet pour obtenir un consensus
Si l'opposition est de fond, il peut être judicieux de revoir le projet en intégrant les remarques des opposants. Un projet modifié, mieux expliqué ou moins coûteux, aura plus de chances d'obtenir la double majorité lors de la prochaine AG.
Jurisprudence sur le second vote
La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que la passerelle de l'article 25-1 ne s'applique pas aux décisions relevant de l'article 26 (Cass. civ. 3e, 7 janvier 2016, n° 14-25.523). Le deuxième vote n'est pas automatique et ne peut pas se tenir lors de la même assemblée générale en basculant vers une majorité inférieure. Il faut obligatoirement convoquer une nouvelle AG en respectant les délais et formalités prévus par la loi (convocation 21 jours à l'avance minimum, avec inscription de la résolution à l'ordre du jour).
Exemples pratiques de votes à l'article 26
Voici trois scénarios concrets que l'on retrouve fréquemment en assemblée générale de copropriété, illustrant le fonctionnement de la double majorité.
Scénario 1 : vente d'une partie commune (local poubelles transformé en local vélos)
Contexte : copropriété de 12 copropriétaires, 1 000 tantièmes. Le local poubelles actuel est surdimensionné. Le conseil syndical propose d'en vendre une partie à un copropriétaire du rez-de-chaussée pour en faire un local à vélos privatif, au prix de 15 000 € estimé par un expert.
Seuils requis : 7 copropriétaires POUR (majorité en nombre de 12) et 667 tantièmes POUR (2/3 de 1 000).
Vote : 10 copropriétaires présents. 8 votent POUR (750 tantièmes), 2 votent CONTRE (100 tantièmes). 2 absents (150 tantièmes).
Résultat : 8 copropriétaires ≥ 7 requis, et 750 tantièmes ≥ 667 requis. La résolution est adoptée à la double majorité de l'article 26.
Scénario 2 : modification des clés de répartition des charges dans le règlement de copropriété
Contexte : copropriété de 20 copropriétaires, 1 000 tantièmes. Le règlement de copropriété, datant de 1972, prévoit une répartition des charges d'ascenseur qui ne correspond plus à la réalité (certains lots ont été fusionnés, d'autres divisés). Le syndic propose une mise à jour.
Seuils requis : 11 copropriétaires POUR (majorité en nombre de 20) et 667 tantièmes POUR.
Vote : 16 copropriétaires présents ou représentés. 13 votent POUR (580 tantièmes), 3 votent CONTRE (120 tantièmes). 4 absents (300 tantièmes).
Résultat : 13 copropriétaires ≥ 11 requis (condition 1 validée), mais 580 tantièmes < 667 requis (condition 2 non validée). La résolution est rejetée malgré le large soutien en nombre. Il faudra mobiliser les absents pour une prochaine AG.
Scénario 3 : suppression du poste de gardien dans un immeuble de standing
Contexte : copropriété de 15 copropriétaires, 1 000 tantièmes. Le gardien part à la retraite. Certains copropriétaires souhaitent supprimer le poste pour économiser 25 000 €/an. Le règlement de copropriété mentionne le gardiennage comme un service de l'immeuble. La suppression porte donc atteinte à la destination de l'immeuble, ce qui impose un vote à l'article 26 (et non à l'article 25).
Seuils requis : 8 copropriétaires POUR et 667 tantièmes POUR.
Vote : 14 copropriétaires présents ou représentés. 9 votent POUR (700 tantièmes), 5 votent CONTRE (250 tantièmes). 1 absent (50 tantièmes).
Résultat : 9 copropriétaires ≥ 8 requis, et 700 tantièmes ≥ 667 requis. La résolution est adoptée. Le poste de gardien sera supprimé et remplacé par un contrat de nettoyage externalisé.
Attention
Si le règlement de copropriété ne mentionne pas le gardiennage comme un élément de la destination de l'immeuble, la suppression du poste relève de l'article 25 (majorité absolue). C'est le contenu du règlement qui détermine l'article applicable.
Questions fréquentes sur l'article 26
Quelle différence entre l'article 25 et l'article 26 en copropriété ?
L'article 25 requiert la majorité absolue des tantièmes de tous les copropriétaires (plus de 50 %). L'article 26 exige la double majorité : la majorité en nombre des copropriétaires (par tête) ET les deux tiers des tantièmes. L'article 25 bénéficie d'une passerelle (article 25-1) permettant un second vote à la majorité simple, alors que l'article 26 n'a aucun mécanisme de rattrapage. L'article 26 s'applique à des décisions plus lourdes comme la modification du règlement de copropriété ou la vente de parties communes.
Peut-on modifier le règlement de copropriété sans l'unanimité ?
Oui, dans certains cas. La modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes se vote à la double majorité de l'article 26. En revanche, si la modification touche à la destination de l'immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives, l'unanimité est requise. Par exemple, transformer un immeuble résidentiel en immeuble mixte (commerce + habitation) nécessite l'unanimité, tandis que modifier les horaires d'accès au parking se vote à l'article 26.
Combien de voix faut-il pour l'article 26 ?
Il faut remplir deux conditions simultanées. La première condition est la majorité en nombre : plus de la moitié du nombre total de copropriétaires doivent voter POUR (par exemple, 6 sur 10 copropriétaires). La seconde condition est les deux tiers des tantièmes : les copropriétaires votant POUR doivent représenter au moins 2/3 des tantièmes totaux de la copropriété (par exemple, 667 sur 1 000 tantièmes). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, la résolution est rejetée.
La passerelle de l'article 25-1 s'applique-t-elle à l'article 26 ?
Non. La passerelle de l'article 25-1 est exclusivement réservée aux décisions relevant de l'article 25 (majorité absolue). Elle ne peut en aucun cas être utilisée pour les décisions relevant de l'article 26. Si une résolution soumise à la double majorité est rejetée, il n'existe aucun second vote de rattrapage possible lors de la même assemblée. Il faut convoquer une nouvelle AG pour soumettre à nouveau la résolution, en respectant les délais légaux de convocation.
Quel est le rôle de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ?
L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les conditions de validité des décisions prises en assemblée générale. Il précise que les résolutions doivent respecter les règles de majorité définies par la loi, sous peine de nullité. Si une décision relevant de l'article 26 est votée à une majorité inférieure (par exemple à l'article 25), tout copropriétaire peut en demander l'annulation devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Automatiser le calcul de la double majorité avec LogicielSyndic
Le calcul de la double majorité de l'article 26 est le plus complexe de tous les modes de scrutin en copropriété. Deux conditions à vérifier simultanément, un comptage par tête et un comptage par tantièmes, le tout sans passerelle de rattrapage. Chaque erreur est un risque de contestation devant le tribunal judiciaire.
LogicielSyndic calcule automatiquement la double majorité pour chaque résolution relevant de l'article 26. Le logiciel vérifie en temps réel les deux conditions (nombre de copropriétaires et tantièmes), affiche clairement si le seuil est atteint ou non, et génère un procès-verbal conforme mentionnant les bons articles et les bons résultats.
- Calcul automatique de la double majorité (nombre + 2/3 tantièmes)
- Vérification des deux conditions en temps réel pendant le vote
- Procès-verbal conforme généré automatiquement
- Gestion de toutes les majorités : art. 24, 25, 25-1, 26 et unanimité