Pourquoi changer de syndic ?
Les raisons les plus fréquentes pour changer de syndic sont les honoraires trop élevés, le manque de transparence, la mauvaise gestion des travaux, ou simplement l'envie de reprendre le contrôle de sa copropriété.
En France, les charges de syndic représentent en moyenne 8€ par lot et par mois, soit près de 100€ par an et par lot. Pour une copropriété de 20 lots, cela représente 2 000€/an uniquement en honoraires de syndic.
Les 3 options possibles
1. Changer de syndic professionnel
Vous restez avec un professionnel mais changez de prestataire. C'est la solution la plus simple mais elle ne réduit pas forcément les coûts.
2. Passer en syndic bénévole
Un copropriétaire se porte candidat pour exercer la fonction de syndic. C'est la solution la plus économique. Le syndic bénévole est élu en AG et assume toutes les responsabilités légales.
Avec un logiciel comme LogicielSyndic, la charge de travail est considérablement réduite grâce à l'automatisation de la comptabilité, des AG et de la conformité.
3. Syndic coopératif
Le conseil syndical assure collectivement les fonctions de syndic. Le président du conseil syndical est le représentant légal. Cette option convient aux copropriétés avec un conseil syndical actif.
Les étapes du changement
Vérifier le contrat actuel (J-90)
Consultez votre contrat de syndic. Notez la date de fin de mandat et les conditions de résiliation. Le contrat ne peut pas être résilié en cours de mandat sauf faute grave.
Inscrire à l'ordre du jour (J-60)
Demandez l'inscription de la question du non-renouvellement du mandat à l'ordre du jour de la prochaine AG. Tout copropriétaire peut le demander par LRAR.
Envoyer les convocations (J-21)
Les convocations doivent être envoyées au minimum 21 jours avant l'AG (article 9 du décret du 17 mars 1967). Elles doivent inclure les résolutions et le contrat du candidat syndic.
Vote en AG
Le non-renouvellement et la désignation du nouveau syndic se votent à la majorité absolue (article 25). Si elle n'est pas atteinte, un second vote à la majorité simple (article 24) est possible si 1/3 des voix a voté en faveur.
Transition (3 mois max)
L'ancien syndic a 3 mois pour transmettre les archives, la comptabilité, les contrats et les fonds (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire.
Les majorités expliquées
| Article | Majorité | Utilisation |
|---|---|---|
| Art. 24 | Majorité simple des voix exprimées | Décisions courantes, entretien |
| Art. 25 | Majorité absolue de tous les copropriétaires | Changement de syndic, travaux importants |
| Art. 26 | Double majorité (2/3 des tantièmes) | Modification règlement, vente parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Changement destination immeuble |
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