Méthode
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui, pour la quasi-totalité des copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation. Créé par la loi ALUR et renforcé par la loi Climat et Résilience, le fonds de travaux est devenu obligatoire par paliers : copropriétés de plus de 200 lots en 2023, de 51 à 200 lots en 2024, et 50 lots ou moins depuis 2025.
La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, le minimum devient le plus élevé entre 2,5 % du montant des travaux du plan et 5 % du budget prévisionnel.
Combien provisionner au-delà du minimum ?
Le minimum légal est un plancher, pas un objectif. La bonne question est : quels travaux majeurs arrivent dans les 10 à 15 ans (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière), et à quel coût ? Listez-les dans le calculateur avec leur horizon : la projection montre immédiatement si la cotisation couvre l'échéancier ou si le solde passe en négatif.
Un ravalement se chiffre couramment entre 300 et 600 € par m² de façade, une réfection de toiture entre 180 et 350 € par m². Mieux vaut lisser l'effort sur dix ans que voter un appel exceptionnel brutal.
Où placer le fonds de travaux ?
Les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Elles restent attachées aux lots : en cas de vente, le vendeur ne récupère pas sa quote-part, c'est un point de négociation du prix de vente.
Pour répartir ensuite la cotisation entre les copropriétaires, utilisez notre calculateur de charges par tantièmes.