Vue d'ensemble
Pourquoi quatre majorités différentes ?
En copropriété, plus une décision engage l'immeuble et le patrimoine de chacun, plus la majorité exigée est élevée. Une réparation courante se vote facilement, la vente d'une partie commune beaucoup plus difficilement. Chaque régime est défini par un article de la loi du 10 juillet 1965. Repérer la bonne majorité avant l'AG évite qu'un vote soit annulé pour majorité insuffisante.
| Régime | Règle de calcul | Exemples typiques |
|---|---|---|
| Article 24 Majorité simple | Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. | Travaux d'entretien, approbation des comptes, budget prévisionnel, réparations courantes. |
| Article 25 Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. | Désignation ou révocation du syndic, travaux d'économie d'énergie, installation de bornes de recharge. |
| Article 26 Double majorité | Majorité des membres de la copropriété représentant au moins les deux tiers des voix. | Aliénation (vente) de parties communes, modification du règlement portant sur la jouissance des parties communes. |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires, sans exception. | Modification de la répartition des charges, surélévation de l'immeuble, décisions touchant aux droits de chacun. |
Article 24 : la majorité simple
C'est la majorité la plus courante, celle des décisions de gestion ordinaire. On compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : la décision passe si les voix pour l'emportent sur les voix contre. Les abstentions et les absents ne comptent pas.
Exemple : sur 1 000 tantièmes, seuls 600 sont présents ou représentés. Une réfection de la peinture de la cage d'escalier est adoptée dès que plus de la moitié des voix exprimées votent pour, soit une majorité relative facile à atteindre. Pour aller plus loin, voir notre article dédié à l'article 24.
Article 25 : la majorité absolue
Ici, on compte les voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. La décision passe si elle recueille plus de la moitié des voix de la copropriété entière. C'est plus exigeant, car un fort taux d'absentéisme suffit à bloquer le vote.
Exemple : la désignation d'un nouveau syndic bénévole exige plus de 500 voix sur 1 000. Si seuls 600 tantièmes sont présents et que 480 votent pour, la décision échoue à la majorité absolue, même si presque tous les présents étaient favorables.
La passerelle de l'article 25-1
Pour éviter que ces décisions restent bloquées, la loi prévoit une passerelle. Lorsqu'une résolution soumise à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.
Reprenons l'exemple : les 480 voix pour représentent plus du tiers des 1 000 voix. On revote aussitôt à la majorité simple, et la désignation du syndic est cette fois adoptée. Cette passerelle rend l'AG bien plus efficace et évite de reconvoquer une nouvelle assemblée.
Article 26 : la double majorité
L'article 26 protège les décisions les plus lourdes. Il faut réunir deux conditions cumulatives : la majorité en nombre de copropriétaires (plus de la moitié des têtes) et au moins deux tiers des voix (tantièmes). Vendre une partie commune, par exemple une ancienne loge de gardien, relève de ce régime.
L'unanimité
Certaines décisions touchent directement aux droits de chaque copropriétaire et ne peuvent être imposées à personne. Modifier la répartition des charges entre les lots, ou surélever l'immeuble, exige l'accord de tous, sans exception. Une seule voix contre suffit à faire échouer la résolution.
Avant de fixer la majorité de chaque résolution, assurez-vous que la convocation les indique clairement, puis actez le résultat dans le procès-verbal. Les termes employés ici sont détaillés dans le glossaire copropriété.