En résumé
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un diagnostic complet de l'état d'une copropriété, créé par la loi ALUR de 2014 (article L.731-1 du CCH). Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans en cours de mise en copropriété, et fortement recommandé dans plusieurs autres cas. Il évalue l'état apparent du bâti, les installations, le respect des obligations réglementaires et propose un plan de travaux. Coût : 3 000 à 10 000 € selon la taille. Validité : non encadrée par la loi mais durée d'utilisation pratique de 5 à 10 ans.
Qu'est-ce que le DTG en copropriété ?
Le Diagnostic Technique Global est un document de synthèse qui dresse un bilan complet de la copropriété : état du bâti, état des équipements collectifs, conformité aux obligations réglementaires, performance énergétique, et propositions de travaux à 10 ans. Il a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l'article L.731-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Le DTG est plus large que l'audit énergétique : il couvre tout l'état technique de l'immeuble, pas seulement la performance énergétique.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
1. Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans
Lorsqu'un immeuble de plus de 10 ans est mis en copropriété (passage de la propriété d'un seul propriétaire au statut de copropriété), le DTG est obligatoire. C'est le seul cas légal où il est imposé directement.
2. Sur injonction de l'autorité administrative
Lorsqu'une procédure de péril ou d'insalubrité est engagée, l'autorité administrative peut imposer la réalisation d'un DTG par voie d'injonction.
3. Sur décision de l'AG (vote facultatif)
Les copropriétaires peuvent décider de réaliser un DTG par vote en AG à la majorité de l'article 24. C'est le cas le plus fréquent : les copropriétés âgées le réalisent volontairement avant d'engager des gros travaux.
Que contient un DTG ?
L'article L.731-1 du CCH liste 5 volets obligatoires du DTG.
- Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs
- État de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires
- Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE collectif) ou audit énergétique selon la taille
- Liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble dans les 10 prochaines années
DTG vs PPT vs audit énergétique : tableau comparatif
| Critère | DTG | PPT | Audit énergétique |
|---|---|---|---|
| Champ | État technique global | Plan de travaux 10 ans | Performance énergétique |
| Obligation | Mise en copro 10+ ans | Toutes copros 15+ ans (2025-2026) | 200+ lots avant 2001 + MPR Copro |
| Validité | Non encadrée (5-10 ans) | 10 ans, mise à jour annuelle | 10 ans |
| Coût moyen | 3 000 à 10 000 € | 2 500 à 8 000 € | 5 000 à 15 000 € |
| Vote en AG | Article 24 | Article 24 | Article 24 ou 25 |
En pratique : le DTG est le diagnostic le plus large et englobe partiellement le PPT et l'audit énergétique. Une copropriété peut réaliser un DTG complet une fois, puis maintenir à jour le PPT et l'audit énergétique séparément.
Combien coûte un DTG ?
| Taille | Prix moyen DTG |
|---|---|
| 2 à 15 lots | 2 500 à 4 500 € |
| 15 à 50 lots | 4 500 à 7 000 € |
| 50 à 200 lots | 7 000 à 12 000 € |
| 200+ lots | 12 000 à 20 000 € |
Qui peut réaliser un DTG ?
Le DTG doit être réalisé par un professionnel disposant de compétences techniques et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. La loi exige des compétences en bâtiment et en thermique.
- Architectes inscrits à l'Ordre
- Bureaux d'études thermiques et structure
- Économistes de la construction
- Sociétés certifiées RGE Études
Le diagnostiqueur immobilier classique (qui réalise les diagnostics individuels) ne peut pas réaliser un DTG complet : la qualification est insuffisante.
Pourquoi réaliser un DTG même si non obligatoire ?
Anticiper les gros travaux
Le DTG identifie les travaux nécessaires sur 10 ans avec des estimations chiffrées. Cela permet de constituer le fonds de travaux à un niveau approprié et d'éviter les appels de fonds exceptionnels.
Valoriser le patrimoine
Une copropriété qui maîtrise son état technique vend mieux ses lots. Les acheteurs réclament de plus en plus le DTG avant achat, à côté des diagnostics individuels.
Préparer une rénovation énergétique
Le DTG sert de base aux décisions de rénovation thermique. Il complète l'audit énergétique en mettant en perspective les travaux thermiques avec les autres travaux nécessaires (toiture, façade, ascenseur).
Foire aux questions
Le DTG est-il obligatoire pour ma copropriété ?
Pas en règle générale. Il est obligatoire uniquement pour les immeubles de plus de 10 ans en cours de mise en copropriété, ou sur injonction administrative en cas de péril/insalubrité. Pour les autres copropriétés, c'est facultatif mais fortement recommandé.
Le DTG remplace-t-il le PPT ?
Partiellement. Le DTG inclut une liste de travaux à 10 ans qui peut servir de base au PPT. Mais le PPT doit être tenu à jour annuellement, ce qui n'est pas le cas du DTG. Les deux coexistent souvent.
Le DTG est-il éligible à MaPrimeRénov' ?
Le volet énergétique du DTG (DPE collectif ou audit énergétique inclus) peut être éligible à MPR Copro à 50%. Le volet purement technique (état du bâti, équipements) ne l'est pas.
Combien de temps pour réaliser un DTG ?
2 à 4 mois en moyenne entre le vote en AG et la remise du rapport final, selon la complexité du bâtiment et la disponibilité du diagnostiqueur. Les copropriétés complexes (50+ lots, équipements collectifs lourds) peuvent demander plus.
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