En résumé
Aucun quorum n'est exigé pour qu'une assemblée générale de copropriété soit valable, contrairement à beaucoup d'autres types d'assemblées (associations, sociétés). La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucun seuil minimum de participation. Une AG peut donc se tenir avec un seul copropriétaire présent. Ce qui compte, ce sont les majorités requises pour adopter chaque résolution (article 24, 25, 25-1, 26, unanimité), et pas la participation à l'AG en tant que telle.
Quorum : définition et principe en copropriété
Le quorum est le nombre minimum de membres devant être présents (ou représentés) pour qu'une assemblée puisse délibérer valablement. Dans une AG d'association ou de société, il faut souvent réunir 1/4, 1/3 ou la moitié des membres pour que la séance soit valide. La copropriété fait exception : la loi de 1965 ne prévoit aucun quorum.
Cette spécificité s'explique par le caractère obligatoire de la participation à la copropriété : on ne peut pas refuser d'être copropriétaire, donc on ne peut pas paralyser la gestion en n'envoyant pas son représentant. Si la loi exigeait un quorum, des copropriétaires absentéistes pourraient bloquer toutes les décisions.
Une AG peut-elle se tenir avec un seul copropriétaire ?
Oui, légalement. L'AG est valablement tenue dès lors qu'elle a été convoquée régulièrement (lettre RAR au moins 21 jours avant, ordre du jour conforme, projet de résolutions joint). Si un seul copropriétaire se présente, il peut tenir l'AG, voter et adopter les résolutions selon les majorités requises.
En pratique, une AG avec un seul copropriétaire ne permet d'adopter que des résolutions à l'article 24 (majorité simple), puisque ce copropriétaire représente forcément 100% des voix exprimées. Pour l'article 25 (majorité absolue), il faudrait que ce seul copropriétaire détienne plus de 50% des tantièmes totaux. Pour l'article 26 (double majorité), plus de 2/3.
Quorum vs majorité : ne pas confondre
| Notion | Définition | En copropriété |
|---|---|---|
| Quorum | Présence minimale requise pour délibérer | Aucun quorum (sauf clause statutaire spécifique très rare) |
| Majorité | Pourcentage de voix requis pour adopter une résolution | Variable selon le type de décision (art. 24, 25, 26, unanimité) |
Le règlement de copropriété peut-il imposer un quorum ?
En théorie, oui. Le règlement de copropriété peut prévoir une clause imposant un quorum minimum pour certaines décisions ou pour la tenue de l'AG. En pratique, c'est très rare et juridiquement fragile. La jurisprudence a tendance à écarter ces clauses lorsqu'elles entravent la gestion normale de la copropriété.
Si votre règlement contient une telle clause, deux options :
- La respecter pour les premières AG (par prudence)
- La supprimer par vote en AG à la majorité de l'article 26 (modification du règlement)
Cas pratiques de calcul
Cas 1 : copropriété de 10 lots, 1 000 tantièmes, 3 copropriétaires présents (300 tantièmes)
L'AG est valable
Pas de quorum requis. Mais que peut-elle adopter ?
- • Article 24 : oui, si plus de 50% des voix exprimées votent POUR (donc 151+ tantièmes des 300 présents)
- • Article 25 : oui seulement si 501+ tantièmes votent POUR. Avec 300 tantièmes présents, impossible — mais passerelle 25-1 si au moins 1/3 des voix totales (333 t.) → ici insuffisant aussi
- • Article 26 : impossible (2/3 des tantièmes = 667 nécessaires)
Cas 2 : 5 copropriétaires, 1 000 tantièmes, 2 présents (700 tantièmes)
L'AG est valable
- • Article 24 : oui (351+ t. votant POUR sur 700 voix exprimées)
- • Article 25 : oui si 501+ t. votent POUR. Possible avec 2 copropriétaires majoritaires
- • Article 26 : nécessite double majorité — 667 tantièmes ET majorité du nombre de copropriétaires (3 sur 5). Impossible avec seulement 2 présents
Comment maximiser la participation à l'AG ?
Sans quorum imposé, certaines AG ont une participation très faible et peinent à adopter les résolutions importantes. Quelques bonnes pratiques :
1. Convocation soignée
Joindre le projet de résolutions, les devis, les documents annexes. Une convocation claire suscite l'engagement.
2. Vote par correspondance
Depuis le décret du 27 juin 2020, les copropriétaires peuvent voter par correspondance via un formulaire standardisé. Permet d'élargir la participation.
3. AG en visio ou hybride
Permet aux copropriétaires distants ou empêchés de participer. Avant ELAN, l'AG était forcément en présentiel.
4. Pouvoirs (mandats)
Inviter les absents à donner un pouvoir à un copropriétaire de confiance. Un mandataire peut détenir jusqu'à 3 pouvoirs.
5. Bonne date et bonne heure
Éviter les vacances scolaires, les week-ends prolongés. Préférer les soirs de semaine pour les AG ordinaires.
Foire aux questions
Faut-il un quorum pour modifier le règlement de copropriété ?
Non. Aucun quorum n'est requis. Mais la modification du règlement nécessite l'unanimité ou l'article 26 (double majorité), ce qui exige une participation suffisante en pratique.
Une AG sans aucun copropriétaire est-elle valable ?
Si personne ne se présente le jour J, le syndic constate l'absence de quorum (de fait) et l'AG est ajournée. Il convoque alors une seconde AG dans les 6 mois suivants.
Quelle différence entre quorum et passerelle de l'article 25-1 ?
La passerelle de l'article 25-1 n'est pas un quorum. C'est un mécanisme de second tour : si une résolution n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, elle peut être votée immédiatement à la majorité simple.
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