En résumé
Le bordereau d'honoraires est l'annexe du contrat de syndic qui détaille tous les frais facturables à la copropriété ou aux copropriétaires. Il est obligatoirement annexé au contrat type imposé par le décret du 26 mars 2015 et voté en AG. Il distingue le forfait de gestion courante (15 prestations obligatoires non facturables en sus), les prestations particulières (variables et tarifées), et les frais privatifs (à la charge de chaque copropriétaire).
Qu'est-ce que le bordereau d'honoraires d'un syndic ?
Le bordereau d'honoraires est le document qui détaille toute la grille tarifaire d'un syndic professionnel. Il fait partie intégrante du contrat de syndic et est voté en AG en même temps que la désignation du syndic. Sans bordereau, le contrat est incomplet et certaines facturations ultérieures peuvent être contestées.
Le bordereau a été généralisé par le décret du 26 mars 2015 qui a imposé un contrat type avec une structure de bordereau précise.
Structure obligatoire du bordereau
Le bordereau d'un syndic professionnel doit comporter trois sections distinctes.
Section 1 : Forfait de gestion courante
Montant annuel ou trimestriel facturé pour les 15 prestations obligatoires définies à l'annexe 1 du décret 2015-342. Aucune de ces prestations ne peut être refacturée séparément.
Le forfait peut être exprimé :
- En montant fixe (forfait global pour la copropriété)
- En montant par lot (forfait × nombre de lots)
- En montant par lot principal (en distinguant lots principaux et secondaires)
Section 2 : Prestations particulières
Liste exhaustive des prestations supplémentaires que le syndic peut facturer, avec leur tarif. Toute prestation non listée ne peut pas être facturée. Exemples typiques :
| Prestation | Unité | Tarif moyen |
|---|---|---|
| AG supplémentaire (extraordinaire) | Forfait | 300 à 800 € |
| Suivi de gros travaux | % du HT | 2 à 5% |
| Gestion d'un sinistre | Par dossier | 80 à 200 € |
| Heure de réunion supplémentaire | Par heure | 80 à 150 € |
| Mission de représentation en justice | Forfait | 200 à 500 € |
Section 3 : Frais privatifs
Frais facturés directement à un copropriétaire individuel (et non à la copropriété entière). Strictement encadrés par la loi.
| Frais privatif | Plafond légal |
|---|---|
| Pré-état daté (vente) | 380 € HT (décret 2020-153) |
| État daté définitif | Pas de plafond (mais tarifé au contrat) |
| Lettre de relance | Doit être au contrat |
| Mise en demeure | Doit être au contrat |
Comment lire un bordereau d'honoraires
1. Vérifier que les 15 prestations obligatoires sont bien dans le forfait
Notamment : tenue de la comptabilité, AG annuelle, mise à jour de la fiche synthétique, mise à jour du RNIC, gestion de l'extranet. Si l'une est facturée séparément, le bordereau est non conforme.
2. Décrypter les prestations particulières
Vérifier que chaque prestation est précisément définie (unité, tarif). Méfiez-vous des libellés flous comme « gestion exceptionnelle » sans détail. Une prestation mal définie peut donner lieu à des facturations abusives.
3. Comparer le pourcentage de gros travaux
Marché 2026 : 2 à 5%. Au-delà de 5%, c'est au-dessus du marché et négociable. Pour des travaux de plus de 50 000 €, négocier un pourcentage dégressif est possible.
4. Vérifier le pré-état daté plafonné
Plafond légal : 380 € HT depuis février 2020. Si le bordereau affiche plus, c'est illégal. La clause est nulle, le syndic ne peut pas la facturer même si elle est dans le contrat voté.
5. Détecter les clauses d'indexation
Certains bordereaux prévoient une clause d'indexation annuelle (sur l'IRL ou l'INSEE). C'est légal mais doit être explicite. Une augmentation du forfait sans clause d'indexation et sans vote en AG est illégale.
Comment négocier un bordereau au moment du renouvellement
Stratégie 1 : faire jouer la concurrence
Demander 2-3 devis à des syndics concurrents avant l'AG. La mise en concurrence est obligatoire tous les 3 ans (loi ALUR). Présenter les devis comparables au syndic actuel pour obtenir une baisse.
Stratégie 2 : négocier ligne par ligne
Le forfait est négociable mais c'est souvent dans les prestations particulières que l'on gagne le plus. Réduire le pourcentage de suivi de travaux ou supprimer certaines prestations rarement utilisées peut faire baisser sensiblement la facture annuelle.
Stratégie 3 : demander la suppression des frais privatifs hors plafond
Si le bordereau prévoit un pré-état daté à 500 €, exiger l'application du plafond légal de 380 €. Idem pour les lettres de relance ou mises en demeure : demander leur suppression ou leur réduction significative.
Stratégie 4 : explorer l'alternative bénévole
Comparer le bordereau du syndic professionnel à une solution syndic bénévole + logiciel IA. Pour une copropriété de 20 lots, l'écart peut atteindre 4 000 à 7 000 €/an. Voir notre guide : comment devenir syndic bénévole.
Exemple commenté de bordereau
Bordereau type pour copropriété de 20 lots à Paris
- 📌 Forfait annuel : 5 200 € HT (260 €/lot) → moyenne du marché parisien
- 📌 Suivi gros travaux : 4% HT → marché normal (2-5%)
- 📌 AG supplémentaire : 480 € → moyen-haut, négociable à 350 €
- 📌 Pré-état daté : 380 € → plafond légal, conforme
- 📌 Mise en demeure : 65 € → standard, négociable à 40 €
- ⚠️ Frais de copie de PV à 80 € → ABUSIF (devrait être gratuit ou ≤ 15 €)
- ⚠️ « Gestion d'urgence » à 200 €/intervention → FLOU, refuser ou redéfinir
Foire aux questions
Le bordereau doit-il être voté chaque année ?
Le bordereau est voté en même temps que la désignation du syndic (durée 1 à 3 ans). Une indexation annuelle peut être prévue par clause explicite. Toute autre modification doit être votée en AG.
Peut-on contester un bordereau abusif après l'AG ?
Délai de 2 mois après la notification du PV pour contester en justice (article 42 loi 1965). Au-delà, le bordereau s'applique. Mais les clauses contraires à la loi (pré-état daté > 380 €) restent contestables à tout moment.
Le bordereau du syndic bénévole est-il obligatoire ?
Le syndic bénévole n'est pas rémunéré. Son contrat précise généralement le périmètre de remboursement de frais réels (déplacements, papeterie, abonnement logiciel). Pas de bordereau au sens du décret 2015-342.
Le bordereau peut-il prévoir une clause de pénalité contre les copropriétaires ?
Les clauses pénales contre les copropriétaires en impayés sont strictement encadrées par la jurisprudence. Frais de relance et mises en demeure : oui. Pénalités forfaitaires excessives : généralement écartées par les tribunaux.
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