Qu'est-ce que le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document d'information que le vendeur d'un lot de copropriété doit remettre à l'acquéreur avant la signature du compromis de vente (ou de la promesse de vente). Il a été rendu obligatoire par la loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée aux articles L. 721-1 à L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation.
Son objectif est simple : permettre à l'acheteur de connaître la situation financière et technique de la copropriété avant de s'engager. Le pré-état daté regroupe l'ensemble des informations essentielles sur les charges, les travaux votés, les dettes éventuelles et l'organisation de la copropriété.
Différence entre pré-état daté et état daté
Ces deux documents sont souvent confondus, mais ils interviennent à des moments différents de la vente et n'ont pas le même rédacteur.
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Quand | Avant le compromis de vente | Après le compromis, pour l'acte authentique |
| Fourni par | Le vendeur (copropriétaire) | Le syndic |
| Obligatoire | Oui (loi ALUR, art. L. 721-2) | Oui (art. 10-1 loi du 10 juillet 1965) |
| Coût | Gratuit si fait par le vendeur | Max 380 € TTC (syndic professionnel) |
| Contenu | Infos financières, techniques et organisationnelles | Situation comptable détaillée du lot |
| Destinataire | L'acquéreur | Le notaire (pour la répartition des charges) |
En résumé : le pré-état daté informe l'acquéreur avant qu'il ne signe. L'état daté permet au notaire de répartir les charges entre vendeur et acquéreur au moment de la vente définitive.
Que contient le pré-état daté ? (contenu obligatoire)
L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose trois catégories d'informations. Chacune doit être fournie à l'acquéreur avant la signature du compromis.
a) Informations financières
C'est la partie la plus importante pour l'acquéreur. Elle lui permet d'évaluer le coût réel de la copropriété au-delà du prix d'achat du lot.
- Montant des charges courantes : budget prévisionnel voté en AG et quote-part du vendeur sur les deux derniers exercices approuvés
- Charges hors budget prévisionnel : travaux votés en AG mais non encore appelés ou partiellement appelés
- Dettes du vendeur : toute somme due par le vendeur au syndicat des copropriétaires (impayés de charges, avances non remboursées)
- État global des impayés : montant total des impayés de charges de l'ensemble de la copropriété
- Fonds de travaux : montant total du fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR) et quote-part du vendeur
b) Informations sur l'organisation de la copropriété
Ces documents permettent à l'acquéreur de comprendre le fonctionnement de la copropriété et les décisions récentes.
- Règlement de copropriété et ses modificatifs
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Fiche synthétique de la copropriété (obligatoire depuis la loi ALUR)
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Nombre de lots dans la copropriété (tous types confondus)
c) Informations techniques
Ces diagnostics et plans concernent les parties communes de l'immeuble.
- DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique), s'il a été réalisé
- DTG (Diagnostic Technique Global), s'il a été réalisé
- PPT (Plan Pluriannuel de Travaux), s'il a été voté
- Diagnostic amiante des parties communes (DAPP)
Modèle de pré-état daté gratuit
Voici un modèle complet de pré-état daté que vous pouvez remplir vous-même. Ce modèle reprend toutes les informations exigées par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
PRÉ-ÉTAT DATÉ
Document d'information remis en application de l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation
1. IDENTIFICATION DU LOT
Adresse de la copropriété : [À COMPLÉTER]
Numéro de lot : [À COMPLÉTER]
Type de lot : [Appartement / Cave / Parking / Commerce]
Étage : [À COMPLÉTER]
Tantièmes de copropriété : [À COMPLÉTER] / [Total tantièmes]
Nom du vendeur : [À COMPLÉTER]
Nom de l'acquéreur : [À COMPLÉTER]
2. CHARGES DE BUDGET PRÉVISIONNEL (CHARGES COURANTES)
Budget prévisionnel voté pour l'exercice en cours : [À COMPLÉTER] €
Quote-part du lot vendu (exercice en cours) : [À COMPLÉTER] €
Budget prévisionnel de l'exercice précédent (approuvé) : [À COMPLÉTER] €
Quote-part du lot vendu (exercice précédent) : [À COMPLÉTER] €
3. CHARGES HORS BUDGET PRÉVISIONNEL (TRAVAUX VOTÉS)
Travaux votés en AG non encore appelés :
Nature des travaux : [À COMPLÉTER]
Montant total voté : [À COMPLÉTER] €
Quote-part du lot vendu : [À COMPLÉTER] €
Montant déjà appelé : [À COMPLÉTER] €
Reste à appeler (quote-part vendeur) : [À COMPLÉTER] €
4. SOMMES POUVANT RESTER DUES PAR LE VENDEUR
Impayés de charges du vendeur au syndicat : [À COMPLÉTER] € (ou « Néant »)
Provisions exigibles non réglées : [À COMPLÉTER] € (ou « Néant »)
5. ÉTAT GLOBAL DES IMPAYÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
Montant total des impayés de charges de l'ensemble des copropriétaires : [À COMPLÉTER] €
Pourcentage par rapport au budget prévisionnel : [À COMPLÉTER] %
6. FONDS DE TRAVAUX (Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965)
Montant total du fonds de travaux : [À COMPLÉTER] €
Quote-part du vendeur dans le fonds de travaux : [À COMPLÉTER] €
Cotisation annuelle au fonds de travaux : [À COMPLÉTER] €
7. DOCUMENTS ANNEXÉS AU PRÉSENT PRÉ-ÉTAT DATÉ
☐ Fiche synthétique de la copropriété
☐ Règlement de copropriété et ses modificatifs
☐ PV de l'AG du [date]
☐ PV de l'AG du [date]
☐ PV de l'AG du [date]
☐ Carnet d'entretien de l'immeuble
☐ DPE collectif (si réalisé)
☐ Diagnostic Technique Global (si réalisé)
☐ Plan Pluriannuel de Travaux (si voté)
☐ Diagnostic amiante parties communes (si réalisé)
Fait à [Ville], le [Date]
Signature du vendeur :
Signature de l'acquéreur :
Exemple de pré-état daté rempli
Voici un exemple concret pour un appartement T3 dans une copropriété de 25 lots. Ce cas fictif illustre comment remplir chaque section du document.
PRÉ-ÉTAT DATÉ
Exemple rempli (cas fictif)
1. IDENTIFICATION DU LOT
Adresse de la copropriété : 12 rue des Lilas, 75015 Paris
Numéro de lot : 15
Type de lot : Appartement T3
Étage : 3e étage
Tantièmes de copropriété : 85 / 1 000
Nom du vendeur : M. Jean Dupont
Nom de l'acquéreur : Mme Marie Martin
2. CHARGES DE BUDGET PRÉVISIONNEL
Budget prévisionnel voté pour l'exercice 2026 : 45 000 €
Quote-part du lot n°15 (exercice 2026) : 3 825 € (45 000 x 85/1000)
Budget prévisionnel de l'exercice 2025 (approuvé) : 42 000 €
Quote-part du lot n°15 (exercice 2025) : 3 570 €
3. CHARGES HORS BUDGET PRÉVISIONNEL
Travaux votés : Ravalement de façade (voté en AG du 15/06/2025)
Montant total voté : 120 000 €
Quote-part du lot n°15 : 10 200 € (120 000 x 85/1000)
Montant déjà appelé : 5 100 € (1er appel de 50 %)
Reste à appeler : 5 100 €
4. SOMMES POUVANT RESTER DUES PAR LE VENDEUR
Impayés de charges du vendeur : Néant
Provisions exigibles non réglées : Néant
Le vendeur est à jour de l'ensemble de ses appels de fonds.
5. ÉTAT GLOBAL DES IMPAYÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
Montant total des impayés : 2 300 € (dus par d'autres copropriétaires)
Pourcentage par rapport au budget prévisionnel : 5,1 %
6. FONDS DE TRAVAUX
Montant total du fonds de travaux : 8 500 €
Quote-part du vendeur : 722,50 € (8 500 x 85/1000)
Cotisation annuelle au fonds de travaux : 2 250 € (5 % du budget prévisionnel)
7. DOCUMENTS ANNEXÉS
☑ Fiche synthétique de la copropriété
☑ Règlement de copropriété (modifié le 20/03/2019)
☑ PV de l'AG du 15/06/2025
☑ PV de l'AG du 10/06/2024
☑ PV de l'AG du 12/06/2023
☑ Carnet d'entretien de l'immeuble
☑ DPE collectif (réalisé le 05/09/2024, classe D)
☐ Diagnostic Technique Global (non réalisé)
☐ Plan Pluriannuel de Travaux (non voté)
☑ Diagnostic amiante parties communes (négatif, 12/01/2020)
Fait à Paris, le 26 mars 2026
Bon à savoir : dans cet exemple, l'acquéreur sait qu'il devra payer environ 3 825 € de charges courantes par an, qu'il reste 5 100 € de travaux à appeler pour le ravalement, et que la copropriété a un taux d'impayés modéré (5,1 %). Ce sont des informations essentielles pour prendre une décision d'achat éclairée.
Qui fournit le pré-état daté ?
C'est le vendeur (le copropriétaire qui vend son lot) qui doit fournir le pré-état daté à l'acquéreur. Ce n'est pas le syndic, contrairement à l'état daté.
Concrètement, le vendeur a deux options :
Option 1 : Le préparer soi-même (gratuit)
Le vendeur rassemble les informations et les documents lui-même. C'est tout à fait légal et cela ne coûte rien. Il suffit de récupérer les documents auprès du syndic (qui est tenu de les communiquer) et de remplir le modèle ci-dessus.
Option 2 : Le faire préparer par le syndic (payant)
Certains syndics professionnels proposent de préparer le pré-état daté moyennant des frais. Attention : le syndic ne peut pas refuser de communiquer les informations nécessaires, même si le vendeur choisit de ne pas lui confier la rédaction du document.
Avec LogicielSyndic : le pré-état daté est généré automatiquement en 1 clic depuis l'interface. Toutes les informations financières sont déjà dans le logiciel (charges, travaux, fonds de travaux, impayés). Vous n'avez qu'à sélectionner le lot concerné et le document est prêt.
Comment obtenir les informations auprès du syndic ?
Si vous êtes vendeur et que vous souhaitez préparer le pré-état daté vous-même, voici comment récupérer les informations nécessaires.
Faire une demande écrite
Envoyez un email ou un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) au syndic, en demandant expressément la communication des documents listés à l'article L. 721-2 du Code de la construction. Mentionnez que cette demande s'inscrit dans le cadre d'une vente de votre lot.
Consulter l'extranet de la copropriété
Depuis la loi ALUR, le syndic est tenu de mettre à disposition un extranet sécurisé où les copropriétaires peuvent consulter les documents de la copropriété (PV d'AG, budget, carnet d'entretien, etc.). Si votre syndic dispose d'un extranet, une grande partie des informations s'y trouvent déjà.
Respecter les délais
Le syndic doit répondre dans un délai raisonnable, généralement estimé à 1 mois maximum. En cas de refus ou de silence, relancez par LRAR en rappelant l'obligation légale de communication des documents (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Attention à la facturation abusive : certains syndics facturent la préparation du « pré-état daté » au même prix qu'un état daté. Juridiquement, le pré-état daté n'est pas l'état daté : le plafond légal de 380 € ne s'applique pas, mais inversement, rien n'oblige le vendeur à passer par le syndic pour le rédiger. Si votre syndic vous facture ce service, sachez que les tribunaux ont tendance à considérer cette facturation comme abusive lorsque le montant est disproportionné.
Le coût de l'état daté (à ne pas confondre)
L'état daté est un document distinct du pré-état daté. Il est établi par le syndic après la signature du compromis et transmis au notaire pour permettre la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur.
Plafond légal : 380 € TTC
Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 plafonne les frais d'état daté à 380 € TTC. Ce plafond est entré en vigueur le 1er juin 2020. Avant cette date, certains syndics facturaient jusqu'à 600 € ou plus.
Qui paie ?
C'est le vendeur qui paie l'état daté, pas l'acheteur. Cette somme est généralement déduite du prix de vente par le notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Le syndic ne peut pas refuser
Le syndic est tenu de fournir l'état daté sur demande du notaire. Il ne peut pas conditionner sa remise au paiement préalable de charges impayées ou à d'autres conditions.
Ne confondez pas : le pré-état daté peut être gratuit (si vous le faites vous-même). L'état daté est toujours payant (facturé par le syndic professionnel, max 380 € TTC). Ce sont deux documents différents, à deux moments différents de la vente.
Syndic bénévole : comment faire le pré-état daté ?
En syndic bénévole, la situation est plus simple. Le vendeur (ou le syndic bénévole lui-même s'il est le vendeur) a un accès direct à toutes les informations de la copropriété : comptes, PV d'AG, budget, fonds de travaux, impayés.
Il n'y a donc pas besoin de demander quoi que ce soit à un tiers. Le pré-état daté peut être rédigé directement à partir de la comptabilité de la copropriété.
Les avantages du syndic bénévole pour la vente :
- Pré-état daté gratuit : pas de frais de syndic, vous le rédigez vous-même
- État daté gratuit : en syndic bénévole, l'état daté est établi par le syndic (vous-même), donc pas de facturation de 380 €
- Accès immédiat : pas besoin d'attendre la réponse du syndic, toutes les informations sont accessibles en permanence
- Réactivité : le document peut être produit en quelques minutes, ce qui accélère la vente
LogicielSyndic génère le pré-état daté et l'état daté automatiquement. Toutes les données financières étant déjà saisies dans le logiciel, il suffit de sélectionner le lot à vendre pour obtenir un document complet et conforme en PDF. Plus besoin de remplir un modèle vierge à la main.
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Oui. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le vendeur d'un lot de copropriété est tenu de remettre le pré-état daté à l'acquéreur avant la signature du compromis de vente. En cas d'absence, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation prolongé et peut invoquer un vice du consentement pour annuler la vente.
Quelle est la différence entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté est fourni par le vendeur avant le compromis pour informer l'acquéreur. L'état daté est fourni par le syndic après le compromis pour permettre au notaire de répartir les charges entre vendeur et acquéreur. Le pré-état daté peut être gratuit (fait par le vendeur), tandis que l'état daté est facturé par le syndic professionnel (max 380 € TTC).
Combien coûte un pré-état daté ?
Le pré-état daté est gratuit si le vendeur le prépare lui-même à l'aide d'un modèle. Si le vendeur demande au syndic de le préparer, celui-ci peut facturer des frais (variables selon les syndics, généralement entre 100 € et 400 €). Aucun plafond légal ne s'applique spécifiquement au pré-état daté, contrairement à l'état daté (plafonné à 380 € TTC).
Qui paie l'état daté lors d'une vente ?
C'est le vendeur qui paie l'état daté. Le montant est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020. En pratique, le notaire déduit cette somme du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique. En syndic bénévole, l'état daté est établi par le syndic bénévole lui-même, donc il est gratuit.
Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas le pré-état daté ?
Si le pré-état daté n'est pas remis à l'acquéreur, le délai de rétractation de 10 jours ne commence pas à courir. L'acquéreur peut donc se rétracter à tout moment tant qu'il n'a pas reçu le document complet. De plus, l'acquéreur pourrait invoquer un vice du consentement si des informations importantes (charges élevées, travaux votés, impayés) ne lui ont pas été communiquées avant la vente.
Le pré-état daté a-t-il une durée de validité ?
La loi ne fixe pas de durée de validité précise pour le pré-état daté. Cependant, les informations qu'il contient doivent être à jour au moment de la signature du compromis. En pratique, un pré-état daté de plus de 3 mois devrait être actualisé, notamment si une AG s'est tenue entre-temps ou si de nouveaux appels de fonds ont été émis.