Pourquoi mettre son syndic en concurrence ?
La mise en concurrence du syndic de copropriété est une étape essentielle pour garantir une gestion transparente et au meilleur prix. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, cette démarche est encadrée par la loi et constitue même une obligation dans la plupart des cas.
Une obligation légale pour le conseil syndical
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical de mettre en concurrence le syndic avant chaque renouvellement de mandat. Concrètement, le conseil syndical doit solliciter plusieurs devis et les présenter à l'assemblée générale.
Il existe une exception : l'assemblée générale peut voter la dispense de mise en concurrence, à la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires). Si cette dispense n'a pas été votée, la mise en concurrence est obligatoire.
Point de vigilance
Si le conseil syndical ne procède pas à la mise en concurrence sans dispense votée en AG, la désignation du syndic pourra être contestée devant le tribunal judiciaire.
Les bénéfices concrets
Les copropriétés qui mettent leur syndic en concurrence constatent en moyenne :
- Une économie de 20 à 40% sur les honoraires de syndic
- Une meilleure qualité de service grâce à la pression concurrentielle
- Une plus grande transparence sur les prestations incluses et les extras
- Un contrat mieux négocié, avec moins de frais cachés
Le contrat type de syndic (décret du 26 mars 2015)
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a instauré un contrat type obligatoire pour tous les syndics professionnels. Ce contrat définit précisément ce qui est inclus dans le forfait de base et ce qui peut être facturé en supplément. C'est un outil indispensable pour comparer les offres lors d'une mise en concurrence.
Ce que doit contenir le contrat
- La durée du mandat (3 ans maximum depuis la loi ALUR)
- Les honoraires de base (forfait annuel)
- La liste détaillée des prestations incluses dans le forfait
- Les honoraires pour prestations particulières (extras), avec leur tarif
- Les modalités de rémunération pour le suivi de travaux
Prestations incluses vs. extras facturables
Voici ce que le décret impose d'inclure dans le forfait de base, et ce qui peut être facturé en supplément :
| Prestation | Incluse dans le forfait | Facturable en extra |
|---|---|---|
| Tenue de la comptabilité | ✓ | |
| Organisation de l'AG annuelle | ✓ | |
| Envoi des convocations | ✓ | |
| Gestion courante (courriers, contrats) | ✓ | |
| Immatriculation au registre national | ✓ | |
| Archives et conservation des documents | ✓ | |
| AG extraordinaire | ✓ | |
| Suivi de travaux importants | ✓ | |
| État daté (en cas de vente d'un lot) | ✓ | |
| Contentieux (recouvrement impayés) | ✓ | |
| Visites supplémentaires de l'immeuble | ✓ |
Attention aux extras qui gonflent la facture
Certains syndics pratiquent des forfaits attractifs mais facturent systématiquement des prestations en supplément : état daté à 600€, frais de relance, AG extraordinaires à 1 500€. Lors de la mise en concurrence, demandez le détail des tarifs des extras pour comparer le coût réel.
Combien coûte un syndic ? Grille tarifaire 2026
Le tarif d'un syndic de copropriété varie considérablement selon la taille de la copropriété, la localisation et les prestations incluses. Voici les fourchettes de prix constatées en 2026.
Tarif syndic professionnel par taille de copropriété
| Taille copropriété | Tarif annuel par lot | Tarif annuel total (estimation) |
|---|---|---|
| Moins de 10 lots | 200 à 350 € / lot | 1 500 à 3 500 € |
| 10 à 20 lots | 150 à 250 € / lot | 2 000 à 5 000 € |
| 20 à 50 lots | 120 à 200 € / lot | 3 000 à 10 000 € |
| 50 à 100 lots | 90 à 150 € / lot | 5 000 à 15 000 € |
| Plus de 100 lots | 60 à 120 € / lot | 6 000 à 12 000 € |
Écart Paris/IDF vs. Province
En Île-de-France, les tarifs de syndic sont en moyenne 30 à 50% plus élevés qu'en province. Le prix moyen d'un syndic par lot se situe autour de 180 à 250€/an en IDF contre 120 à 170€/an en province pour une copropriété de taille moyenne.
Ce qui fait varier le prix
- Ascenseur : +10 à 20% sur les honoraires (entretien, contrat, contrôle technique)
- Chauffage collectif : +15 à 25% (gestion du contrat de maintenance, relevés)
- Nombre de bâtiments : un immeuble unique coûte moins qu'une résidence multi-bâtiments
- Espaces verts et parking : ajoutent de la complexité de gestion
- État général de l'immeuble : un immeuble vétuste nécessite plus de suivi
Le saviez-vous ?
Pour une petite copropriété de moins de 10 lots, le tarif d'un syndic professionnel représente souvent entre 200 et 350€ par lot et par an. C'est proportionnellement le segment le plus cher, car les frais fixes du syndic sont répartis sur peu de lots. C'est précisément pour ces petites copropriétés que le syndic bénévole est le plus pertinent.
Guide pratique : mettre son syndic en concurrence en 7 étapes
Voici la marche à suivre, étape par étape, pour réussir la mise en concurrence de votre syndic de copropriété.
Vérifier le calendrier (3 mois avant la fin du mandat)
Consultez le contrat de syndic en cours pour connaître la date exacte de fin de mandat. La mise en concurrence doit être lancée au minimum 3 mois avant cette date pour avoir le temps de solliciter des devis, les comparer et les présenter en AG.
Rédiger un cahier des charges
Le conseil syndical prépare un document décrivant les caractéristiques de la copropriété (nombre de lots, équipements, budget prévisionnel) et les attentes en termes de service. Ce cahier des charges permet aux candidats de proposer un devis adapté et facilite la comparaison.
Informations à inclure dans le cahier des charges :
- Nombre de lots (principaux et annexes), nombre de bâtiments
- Équipements : ascenseur, chauffage collectif, interphone, espaces verts
- Budget prévisionnel de l'exercice en cours
- Nombre d'AG par an, fréquence souhaitée des visites
- Travaux en cours ou à prévoir
- Points d'insatisfaction avec le syndic actuel
Solliciter au minimum 3 devis
Contactez plusieurs syndics professionnels pour obtenir des propositions de contrat conformes au contrat type. Pensez à consulter des syndics en ligne et des syndics de proximité. Le bouche-à-oreille auprès des copropriétés voisines est aussi une bonne source.
Comparer les offres avec une grille d'évaluation
Utilisez la grille de comparaison détaillée ci-dessous pour évaluer chaque offre de manière objective. Ne comparez pas uniquement les honoraires de base : intégrez les extras, la réactivité promise, les outils numériques et les références.
Présenter les résultats en assemblée générale
Le conseil syndical présente un tableau comparatif des offres reçues, avec sa recommandation. Chaque proposition de contrat doit être jointe à la convocation de l'AG, envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée.
Voter le changement de syndic en AG
La désignation du nouveau syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires, présents ou non). Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix a voté en faveur, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l'article 24 (passerelle de l'article 25-1).
Transition et reprise des comptes
Le nouveau syndic prend ses fonctions dès le vote. L'ancien syndic dispose de 3 mois maximum pour transmettre l'intégralité des documents et fonds de la copropriété (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Cette étape est critique et détaillée dans la section suivante.
Grille de comparaison des offres de syndic
Utilisez cette grille pour évaluer objectivement chaque candidat. Attribuez une note de 1 à 5 pour chaque critère, multipliez par le coefficient de pondération, et comparez les totaux.
| Critère | Pondération | Ce qu'il faut évaluer |
|---|---|---|
| Honoraires de base | ×3 | Forfait annuel TTC, rapporté au nombre de lots |
| Tarif des extras | ×3 | État daté, AG extraordinaire, frais de relance, suivi travaux |
| Réactivité | ×2 | Délai de réponse garanti, gestionnaire dédié, horaires de joignabilité |
| Outils numériques | ×2 | Espace copropriétaire en ligne, AG dématérialisée, application mobile |
| Proximité | ×1 | Distance du cabinet, fréquence des visites d'immeuble |
| Références | ×1 | Avis clients, copropriétés similaires gérées, ancienneté |
Score maximum : 60 points (5 × 12 coefficients). Un syndic avec un score inférieur à 30 devrait être écarté.
Changement de syndic : la reprise des comptes, étape critique
Le changement de syndic et la reprise des comptes est souvent l'étape la plus délicate. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement cette transition.
Délai légal : 3 mois maximum
L'ancien syndic dispose d'un délai de 3 mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et fonds de la copropriété. En cas de non-transmission dans les délais, il peut être condamné par le tribunal à des dommages et intérêts.
Documents à récupérer impérativement
Documents financiers
- Situation de trésorerie à la date du changement
- Comptes de l'exercice en cours (même non clôturés)
- Relevés bancaires des 2 dernières années
- Soldes des comptes copropriétaires
- Fonds de travaux (montant exact disponible)
Documents juridiques
- Règlement de copropriété et ses modificatifs
- Procès-verbaux des AG des 5 dernières années
- Contrats en cours (entretien, assurance, énergie)
- Dossiers de contentieux en cours
Documents techniques
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Diagnostic technique global (DTG) si réalisé
- DPE collectif
- Plans de l'immeuble et archives des travaux
- Fiche synthétique de la copropriété
En cas de blocage de l'ancien syndic
Si l'ancien syndic refuse de transmettre les documents ou fait traîner la procédure, voici la marche à suivre :
- 1. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
- 2. Si pas de réponse sous 8 jours, saisir le président du tribunal judiciaire en référé
- 3. Le juge peut ordonner la transmission sous astreinte (pénalité par jour de retard)
Conseil pratique
Dès réception des documents, vérifiez les comptes en détail. Comparez les soldes bancaires transmis avec les derniers relevés. Si des écarts apparaissent, signalez-les immédiatement par écrit à l'ancien syndic.
L'alternative : passer en syndic bénévole
La mise en concurrence du syndic peut aussi être l'occasion de se poser la question fondamentale : avons-nous vraiment besoin d'un syndic professionnel ? Pour les petites et moyennes copropriétés, le syndic bénévole est une alternative qui permet d'économiser 100% des honoraires de gestion.
Idéal pour les petites copropriétés
Le syndic bénévole est particulièrement adapté aux copropriétés de moins de 20 lots, où le coût d'un syndic professionnel est proportionnellement le plus élevé (200 à 350€ par lot et par an). Un copropriétaire motivé, assisté d'un logiciel adapté, peut gérer la copropriété de manière professionnelle.
Comparatif : syndic professionnel vs. syndic bénévole avec LogicielSyndic
| Critère | Syndic professionnel | Syndic bénévole + LogicielSyndic |
|---|---|---|
| Coût annuel (20 lots) | 3 000 à 5 000 € | 0 € (logiciel gratuit) |
| Transparence | Variable selon le syndic | Totale (accès direct aux comptes) |
| Réactivité | Dépend du gestionnaire | Immédiate (vous êtes le syndic) |
| Comptabilité | Incluse dans les honoraires | Automatisée (IA + OCR de factures) |
| AG | Organisée par le syndic | En ligne, votes dématérialisés |
| Conformité légale | Assurée par le professionnel | Guidée par le logiciel (alertes, modèles) |
| Temps nécessaire | Aucun (délégué au syndic) | 2 à 4h par mois en moyenne |
Pour une copropriété de 20 lots, passer en syndic bénévole représente une économie de 3 000 à 5 000€ par an. Sur 5 ans, c'est 15 000 à 25 000€ qui restent dans les caisses de la copropriété, réinvestissables en travaux d'entretien ou de rénovation énergétique.
Questions fréquentes sur la mise en concurrence du syndic
Le conseil syndical est-il obligé de mettre en concurrence le syndic ?
Oui, c'est une obligation légale prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ALUR). La seule exception : l'AG peut voter une dispense de mise en concurrence à la majorité de l'article 25. Sans cette dispense, le conseil syndical doit impérativement solliciter plusieurs devis avant le renouvellement du mandat.
Combien de devis faut-il demander ?
La loi ne fixe pas de nombre minimum, mais la pratique recommande de solliciter au moins 3 devis pour avoir une base de comparaison significative. Plus la copropriété est grande, plus il est pertinent de multiplier les consultations (5 à 6 devis pour les grandes copropriétés).
Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?
Oui, mais uniquement pour un motif légitime (faute grave, insuffisance de gestion). L'AG peut voter la révocation du syndic à la majorité de l'article 25. La résolution doit être inscrite à l'ordre du jour avec les motifs précis. En pratique, il est souvent plus simple d'attendre la fin du mandat et de ne pas le renouveler.
Que faire si l'ancien syndic refuse de transmettre les comptes ?
Envoyez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée. Si l'ancien syndic ne répond pas sous 8 jours, saisissez le président du tribunal judiciaire en référé. Le juge peut ordonner la remise des documents sous astreinte (pénalité financière par jour de retard). Les frais de procédure sont à la charge de l'ancien syndic fautif.
Quelle majorité pour changer de syndic ?
Le changement de syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires). Grâce à la passerelle de l'article 25-1, si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 24) peut avoir lieu immédiatement.